Kohtuuhintaisten vuokra- ja asumisoikeustalojen omistajat – KOVA ry:n ekonomisti Eetu Kauria väitteli Turun yliopistosta kauppatieteiden tohtoriksi 25.6.2024. Hänen kokoelmaväitöskirjansa koostui kolmesta artikkelista, jotka käsittelivät kaupunkitaloustiedettä ja asuntomarkkinoita. Väitöskirja löytyy sähköisesti osoitteesta https://urn.fi/URN:ISBN:978-951-29-9757-2. Kaurian ensimmäinen artikkeli käsitteli Raide-Jokeri-pikaraitiotien asuntomarkkinavaikutuksia.

Pikaraitiotien ennakointivaikutus asuntojen hintoihin Helsingin seudulla

Espooseen ja Helsinkiin päätettiin vuonna 2016 rakentaa Raide-Jokeri-pikaraitiotie. Tätä ennen pikaraitiotie oli merkitty yleiskaavaan vuonna 2009. Tämä pikaraitiotie kulkisi lännestä Keilaniemestä 25 kilometrin matkan Itäkeskukseen idässä kehämäisesti kulkematta Helsingin keskustaan. Pikaraitiotie korvaisi Helsingin seudun ruuhkaisimman linja-autolinjan, runkolinja 550:n, jonka matkustajamäärät olivat jo sen kapasiteetin yläpäässä. Reitin varrelle tulisi 34 pysäkkiä ja suunnitteilla oli merkittävä määrä uusia asuinrakennuksia sekä työpaikkoja 20 000 henkilölle. Investoinnin kokonaiskustannukset olivat vuoden 2016 suunnitelmassa 386 miljoonaa euroa. Rakennustyöt aloitettiin vuonna 2019.

Investoinnin kustannusarvio oli siten melko suoraviivainen. Kuitenkaan investoinnin mahdolliset hyödyt eivät olleet selkeitä. Vaikka projektista oli aiemmin tuotettu kustannus-hyötyanalyysi, joka esitti investoinnin olevan nettovaikutuksiltaan negatiivinen, otti tämä huomioon vain investoinnin vaikutukset liikenteeseen, onnettomuuksiin ja päästöihin, mutta ei esimerkiksi asumiseen. Taloustieteessä erilaisten infrastruktuuri-investointien hyötyjä arvioidaan usein sen perusteella, miten ne vaikuttavat kotitalouksien preferensseihin. Toisin sanoen, miten investointi vaikuttaa maksuhalukkuuteen, sillä ajatellaan, että mitä halutumpi jokin alue on, sitä enemmän siellä maan ja sitä myöten asuntojen hinnat nousevat.

Kauria turvautui analyysissaan Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton mikrotason asuntokauppa-aineistoon, joka kattaa enemmistön Suomen asunto- ja kiinteistökaupoista, pitäen sisällään myös yksityiskohtaista tietoa jokaisesta kaupan kohteesta. Empiirisenä strategiana hän yhdisti niin sanottuun hedoniseen hintamalliin ero-eroissa-kausaalipäättelymallin. Hedonisen hintamallin pyrkimys on käytännössä havaita yksittäisten komponenttien vaikutus. Tässä tapauksessa esimerkiksi siis asunnon koon tai iän vaikutus sen hintaan. Ero-eroissa-kausaalipäättely pohjautuu taas niin kutsuttuun luonnolliseen koeasetelmaan, jolla voidaan havaita oikea syy-seuraussuhde pelkän korrelaation sijaan.

Tutkimuksessa vertailtiin lähellä Raide-Jokerin pysäkkejä sijaitsevia asuntoja kauempana sijaitseviin asuntoihin. Oleellista käytetyssä kausaalipäättelymallissa on, että kontrolliryhmä on muilta ominaisuuksiltaan mahdollisimman samankaltainen kuin ryhmä, joka ”saa käsittelyn” eli tässä tapauksessa investoinnin. Oletusta voidaan pyrkiä testaamaan tarkastelemalla, miten näiden ryhmien hinnat ovat kehittyneet ennen investointia ja olettaa, että ne olisivat jatkaneet samoilla urilla myös myöhemmin, mikäli investointia ei olisi tullut.

Ensisijaisesti Kauria käyttää 800 metriä rajana pysäkkien läheisyydelle, mutta testaa myös muita etäisyyksiä. Kyseinen etäisyys on usein, joskaan ei aina, kirjallisuudessa käytetty mitta aseman läheisyydelle. Tutkimuksen päähavainto on, että 800 metrin säteellä Raide-Jokerin pysäkeistä sijaitsevien vanhojen asunto-osakkeiden arvo kohoaa selvästi kauempana sijaitsevia enemmän. Noin 5 prosentin positiivinen vaikutus on havaittavissa 5–6 vuotta ennen liikennöinnin aloitusta eli vuodesta 2016–2017 lähtien. Tämä tulos kestää myös tarkemmat tarkastelut ja mallimuunnokset.

Vastatakseen kysymykseen investoinnin kannattavuudesta, Kauria laski arvion sen vaikutuksesta koko olemassa olevan asuntokannan arvoon investoinnin vaikutusalueella. Pitää kuitenkin huomata, että tämä arvio on karkea, sillä se ei esimerkiksi pystynyt ottamaan suoraan huomioon investoinnin vaikutuksia tarjontaan ja toisaalta aiemmin esitellyt mallit kertoivat vain keskimääräisestä vaikutuksesta, vaikka vaikutus on todennäköisesti melko erilainen eri alueilla. Nämä varaukset mielessä voitiin Raide-Jokeri-pikaraitiotien positiivisten vaikutusten laskea olevan karkeasti noin 396 miljoonaa euroa, joka kohdistui sen läheisyydessä sijaitsevien, olemassa olevien asuinrakennusten arvoon. Toisaalta tämä arvio jättää huomiotta muun muassa vaikutukset uusiin asuntoihin, liikekiinteistöihin ja työpaikkojen määrään.

Julkisten investointien vaikutusta on usein vaikea arvioida, sillä niiden vaikutuskanavat ovat tyypillisesti hyvin monimutkaisia. Esimerkiksi raideinvestointeja arvioitaessa jotkin tutkimukset ovat havainneet vaikutusten olevan jopa negatiivisia – ottamatta edes huomioon kyseisten investointien kustannuksia – vaikkakin tällaiset johtopäätökset ovat etenkin eurooppalaisessa kirjallisuudessa vähemmistössä. Tämä kuitenkin korostaa sitä, kuinka tärkeää on analysoida jokainen investointi tarkasti. Kaurian tutkimus osoitti, että Raide-Jokeri-pikaraitiotien investointi oli nettopositiivinen jo ennen sen liikennöinnin aloitusta, sillä sen tuomat hyödyt olivat kustannuksia suuremmat.

Tämä tutkimus on julkaistu alun perin Journal of Finnish Economic Association -lehdessä vuonna 2021. Kauriaa haastateltiin aiheesta vuonna 2021 Helsingin Sanomien artikkeliin, jossa pohdittiin myös Vantaan mahdollisen pikaraitiotien hyötyjä. Vantaan (ja Helsingin) valtuusto päätti keväällä 2023 pikaraitiotien rakentamisen puolesta. Lopulta myös Raide-Jokeri-pikaraitio valmistui – suomalaisittain jopa melko harvinaisesti – 10 kuukautta suunniteltua aiemmin ja aloitti liikennöintinsä lokakuussa 2023. Investoinnin kustannuksetkin hieman laskivat suunnitellusta ja olivat 382 miljoonaa euroa.

Lisätietoja:

Ekonomisti Eetu Kauria, 040 724 8096, eetu.kauria@kovary.fi