ASIA: LAUSUNTO LUONNOKSESTA HALLITUKSEN ESITYKSEKSI EDUSKUNNALLE LAIKSI AVUSTUKSISTA ERITYISRYHMIEN ASUNTO-OLOJEN PARANTAMISEKSI ANNETUN LAIN MUUTTAMISESTA SEKÄ ERÄIKSI SIIHEN LIITTYVIKSI LAEIKSI 

VIITE: LAUSUNTOPYYNTÖ 12.8.2015 Dnro YM5/600/2015

Kohtuuhintaisen vuokra-asumisen edistäjät ry – KOVA kiittää mahdollisuudesta lausua luonnoksesta hallituksen esitykseksi eduskunnalle laiksi avustuksista erityisryhmien asunto-olojen parantamiseksi annetun lain muuttamisesta sekä eräiksi siihen liittyviksi laeiksi, ja lausuu kunnioittaen seuraavaa.

Lausunnonantajasta 

Kohtuuhintaisen vuokra-asumisen edistäjät ry – KOVA on vuonna 2013 perustettu yleishyödyllisten vuokrataloyhtiöiden edunvalvontajärjestö. KOVAn jäseninä on kunnallisia vuokrataloyhtiöitä, nuorisoasuntoja valtakunnallisesti rakennuttavia yhteisöjä sekä muita yleishyödyllisiä vuokrataloyhtiöitä ja -säätiöitä. KOVAlla on nyt 13 jäsenyhteisöä. Niiden pysyvässä omistuksessa on noin 132 000 vuokra-asuntoa, joissa on koteja lähes 250 000 ihmiselle. Yhtiöiden asuntojen määrä vastaa reilua 30 prosenttia kaikista valtion tuella rakennetuista vuokra-asunnoista Suomessa.

KOVA edustaa pitkäjänteisiä, pysyviä ja turvallisia vuokra-asuntojen omistajia ja vuokranantajia. KOVAn jäsenyhteisöt noudattavat toiminnassaan omakustannusperiaatetta, eli niiden tavoitteena ei ole tehdä voittoa. KOVA haluaa koota kohtuuhintaisen vuokra-asumisen toimijat yhden katon alle.

1. Alimman tukiluokan poistaminen erityisryhmien asunto-olojen parantamiseksi annetusta laista 

Kohtuuhintaisen vuokra-asumisen edistäjät ry – KOVA vastustaa alimman tukiluokan poistamista erityisryhmien asunto-olojen parantamiseksi annetusta laista (jatkossa investointiavustuslaki). KOVAn mielestä on erittäin tärkeää, että tavallisia opiskelija-, nuoriso- ja seniorivuokra-asuntoja rakennettaessa nykyinen investointiavustusprosentti säilyy myös jatkossa.

KOVA katsoo, että kyseinen ehdotus heikentää oleellisesti pienituloisten opiskelijoiden ja itsenäistyvien nuorten mahdollisuuksia jatkossa saada kohtuuhintainen vuokra-asunto.

Investointiavustuslain nykyisen 3 § 1 kohdan mukaan ensimmäisen tukiluokkaan kuuluvan asukasryhmän asunto-olot ovat huonot ja tulot poikkeuksellisen pienet. KOVAn jäsenyhteisöihin kuuluvilta Alkuasunnot Oy:ltä ja Nuorisosäätiöltä saatujen tietojen mukaan asukkaiden tulotaso on erittäin matala. Esimerkiksi Alkuasunnoilla kuluvan vuoden aikana asukkaiksi valittujen henkilöiden tulojen mediaani on 750 euroa kuukaudessa. On erikoista, että alinta tukiluokkaa ollaan poistamassa, vaikka nykyisessä laissa siis todetaan, että alimman tukiluokan asukasryhmään kuuluvilla henkilöillä on huonot asunto-olot ja poikkeuksellisen pienet tulot. On selvää, että jos valtio heikentää pienituloisen väestönosan asunto-oloja vaikeuttamalla kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen saatavuutta ja heikentämällä asumiskulujen kohtuullisuutta, tulee tämä kompensoida asumistukijärjestelmien kautta. KOVA pitää kuitenkin perustellumpana rakentamiseen liittyvien tukien käyttöä, sillä niiden vaikuttavuus on pitkäaikaisempi kuin kysyntätukien, so. yksilöille maksettavien asumistukien.

KOVA kummeksuu lakiehdotusta myös siksi, että sen kustannusvaikutukset Valtion asuntorahastosta maksettaviin investointiavustusmenoihin on vähäiset, vaikka avustuksen vaikuttavuus on erinomainen. Kuten hallituksen esitysluonnoksen yleisperusteluissa todetaan, opiskelija- ja nuorisoasumiseen käytettiin noin viisi (5) prosenttia investointiavustusmenoista vuonna 2014. Tämä vastaa noin kuutta (6) miljoonaa euroa 120 miljoonan euron investointiavustusvaltuudesta. Avustuksella mahdollistettiin lähes 720 asunnon rakentaminen tai perusparantaminen. Vuonna 2013 investointiavustus mahdollisti 934 opiskelija-asuntokohteen rakennuttamisen tai perusparantamisen. Avustuksen tuotos-panossuhde on siten erinomainen.

KOVA muistuttaa, että Raha-automaattiyhdistys (RAY) on omassa avustusten jaossa jo vetäytynyt nuorisoasuntokohteiden rakennuttamisen tukemisesta erityistukea tarvitseville nuorille. Perusteena tälle linjaukselle on ollut se, että valtio rahoittaa erityisryhmille tarkoitettujen asuntojen rakennuttamista erityisryhmien investointiavustuksella.

Hallituksen esityksen vaikutukset 

KOVA arvioi, että toteutuessaan hallituksen esitys paitsi vähentää merkittävästi uusien, tavallisten opiskelija-, nuoriso- ja senioriasuntojen rakennuttamista, myös tekee niiden rakennuttamisesta selvästi nykyistä kalliimpaa nostaen siten asumiskustannuksia merkittävästi.

Mikäli hallituksen esitys hyväksytään esitetyssä muodossa, tarkoittaa se tavallisten opiskelija-, nuoriso- ja senioriasuntojen uudistuotannon merkittävää kallistumista nykyisestä tasosta. Investointiavustuksen vaikutus vuokratalokohteen lähtövuokraan on jopa kaksi (2) euroa neliöltä kuukaudessa.

Valtion tukemia opiskelija- ja nuorisoasuntoja rakennettaessa vuosina 2014 ja 2015 korkotuen omavastuukorko on ollut yksi (1) prosentti. Lisäksi investointiavustuksella on voitu osaltaan huolehtia kohtuuhintaisen vuokra-asuntotuotannon edellytyksistä. Näillä ehdoilla on voitu rakennuttaa parhaimmillaan lähtövuokraltaan noin 10 euron neliöhintaisia vuokra-asuntoja. Toki asuntojen keskimääräinen pieni koko vaikuttaa lähtövuokraan korottavasti verrattuna esimerkiksi normaaliin valtion tukemaan ARA-vuokratalokohteeseen, jossa asuntojen keskikoko on suurempi ja huoneistojakauma monipuolisempi.

Investointiavustuksen poistaminen ja omavastuukoron palautuminen 3,4 prosentin tasolle vuoden 2016 alusta tai sen jälkeen lainoitettavissa vuokratalokohteissa tarkoittaa sitä, että opiskelija- ja nuorisoasumisessa uudistuotannon hintataso nousee jopa 15 euroon neliöltä uusia vuokra-asuntoja rakennettaessa. Nousu johtuu pääomamenojen kasvusta, koska investointikustannuksia alentavaa avustusta ei enää myönnettäisi ja korkotuen omavastuukorko nousisi 3,4 prosenttiin. Valtion ainoaksi tueksi jäisi tällöin valtion täytetakaus korkotukilainalle. KOVA katsoo, että valtion lainoitukseen liittyvä tuki ja rajoitukset eivät ole tasapainossa enää vuoden 2016 alusta lukien, mikäli luonnos hallituksen esitykseksi hyväksytään.

Tavallisia opiskelija-, nuoriso- ja senioriasuntoja rakentavilla vuokrataloyhteisöillä ei ole juuri omia varoja, koska niiden tavoitteena ei ole tehdä voittoa. Pääosa yhteisöjen olemassa olevista kohteista on kiinnitetty niiden rakentamista varten otettujen arava- ja korkotukilainojen vakuudeksi. Näin ollen yhteisöillä ei ole vapaita vakuuksia, joita ne voisivat käyttää investointeihin. Investointiavustusta on voitu käyttää vuokrataloyhteisön omarahoitusosuuden kattamiseen. Avustuksen poistaminen haittaisi merkittävästi näiden vuokrataloyhteisöjen vuokra-asuntojen uudistuotantoa ja perusparantamista ylipäätään, sillä yhteisöt joutuisivat jatkossa pääsääntöisesti hankkimaan myös omarahoitusosuuden lainana rahoituslaitoksesta. Vakuuksien ja omien varojen puuttuminen jopa estäisi yhteisöjen investoinnit kokonaan. Avustuksen poistamisen vaikutukset olisivat siis selkeän kielteiset tavallisten opiskelija-, nuoriso- ja seniorivuokra-asuntojen tuotantoon.

Luonnoksessa hallituksen esitykseksi todetaan, että jatkossa käynnistysavustuksia voitaisiin myöntää tavallisia opiskelija-, nuoriso- ja senioriasuntokohteita rakennettaessa, mikäli lakiehdotus hyväksytään. KOVA huomauttaa, että mahdollisuus saada käynnistysavustuksia koskisi potentiaalisesti vain muutamaa kaupunkiseutua Suomessa, sillä käynnistysavustukset on sidottu maankäytön, asumisen ja liikenteen aiesopimuksiin (MAL). Tarve tavallisten nuoriso-, opiskelija- ja senioriasuntojen rakentamiselle on kuitenkin olemassa pääosassa seudullisia tai maakunnallisia keskuksia.

KOVA toteaa, että tällä hetkellä käynnistysavustuksia myönnetään vain Helsingin MAL-aiesopimusalueelle, ei edes kaikille MAL-aiesopimusalueille. Valtiovarainministeriö ehdottaa nykykäytännön jatkamista omassa valtion talousarvioesityksessään vuodelle 2016. Valtiovarainministeriön ehdotuksessa käynnistysavustuksille on varattu 10 miljoonaa euroa Helsingin seudulle. Käynnistysavustus siis hyödyttäisi vain Helsingin seudulle tavallisia opiskelija-, nuoriso- ja senioriasuntoja rakennettaessa. Tämä jakaa näitä asuntoja tuottavat vuokrataloyhteisöt keskenään eriarvoiseen asemaan. Käynnistysavustuksiin siirryttäessä mahdollisuus käyttää avustusta perusparantamisen myös poistuisi.

Käynnistysavustuksiin valtion talousarvioesityksessä ehdotettu 10 miljoonan euron määräraha on selvästi liian pieni, mikäli luonnos hallituksen esitykseksi toteutuu. Tällä hetkellä käynnistysavustuksiin ehdotettu määräraha ei riitä kattamaan kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen rakentamistarvetta, mikäli tavallisten valtion tukemien vuokra-asuntojen lisäksi myös tavallisten opiskelija-, nuoriso- ja senioriasuntojen rakentamisen tukeminen Helsingin seudulla otetaan osaksi käynnistysavustuksiin hyväksyttäviä vuokratalokohteita. Mikäli ehdotettu lakiluonnos toteutuu, on välttämätöntä laajentaa käynnistysavustuksia koskemaan myös muita MAL-aiesopimusalueita sekä lisätä merkittävästi määrärahan suuruutta.

Ehdotuksen voimaantulo 

Mikäli esitysluonnokseen sisältyvistä ehdotuksista investointiavustuslain 3, 7 ja 8 §:n muuttamiseksi ei luovuta, KOVA ehdottaa, että muutoksia sovellettaisiin avustushakemuksiin, joiden tarkoittamaa avustusvarausta on haettu Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskukselta lakimuutoksen voimaantulon jälkeen. Perustelemme ehdotustamme sillä, että tällöin ne asuntohankkeet, joita yhteisöt ovat suunnitelleet käynnistävänsä vuoden 2015 ja 2016 aikana nykyisten, voimassa olevien ehtojen mukaisina voitaisiin toteuttaa suunnitellusti. Hankkeiden investointisuunnitelmat ovat perustuneet siihen oletukseen, että avustusta myönnetään näille hankkeille. Muutoin hankkeiden kustannus- ja rahoitusarviot muuttuvat radikaalisti eikä hankkeiden toteutuminen ole välttämättä mahdollista.

2. Vuokrasopimukset erityisryhmille tarkoitetuissa asunnoissa 

KOVAlla ei ole huomauttamista hallituksen esitykseen tältä osin.

3. Ulkomaalaisten henkilöiden asukasvalinta valtion tukemiin asuntoihin 

KOVA toteaa, että toteutuessaan ehdotus lisää merkittävästi kohtuuhintaisten asuntojen kysyntää. Mikäli ehdotus toteutuu, sen vaikutukset tulevat näkymään kasvukeskuksissa ja erityisesti Helsingin seudulla. Monin paikoin näillä alueilla kärsitään pahoin jo nyt kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen pulasta.

Jo nyt kasvukeskusalueilla on merkittäviä paineita kohtuuhintaisen vuokra-asuntotuotannon oleelliseksi lisäämiseksi. Ehdotus toteutuessaan yhdistettynä akuuttiin Euroopan pakolaiskriisiin lisää tätä painetta entisestään. Vaikka vain osa Suomeen tulevista pakolaisista saa määräaikaisen oleskeluluvan, kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen kysyntä kasvaa myös pakolaiskriisin vuoksi.

Nykyisten, voimassa olevien ARA-vuokra-asuntojen asukasvalintaohjeiden mukaisesti muun muassa ilman töitä olevat, oleskeluluvan saaneet asunnottomat ovat vuokra-asuntojen kiireellisimpien hakijoiden joukossa. Tällöin varsinkin pienituloiset, palvelualan työntekijät jäävät asuntomarkkinoilla väliinputoajiksi. Heidän maksukysyntä ei yleensä riitä kuin ARA-vuokra-asuntoihin, mutta jonojen kasvamisen ja kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen pulan vuoksi he eivät saa vuokra-asuntoa.

On selvää, että vaikka asukasvalinnan yhtenä keskeisenä tavoitteena on mahdollisimman monipuolisen asukasrakenteen edistäminen ARA-vuokra-asunnoissa, ehdotus toteutuessaan tulee vinouttamaan ARA-vuokra-asuntojen asukasrakennetta suurimmissa kaupungeissa. Tämä osaltaan vaikuttaa segregaation ja asuinalueiden välisten erojen kasvuun. Tätä kehitystä emme pidä missään tapauksessa toivottavana.

Vaikka pidämme sinänsä tärkeänä sitä, että ihmisillä on mahdollisimman yhtenäiset ja yhdenvertaiset oikeudet Suomessa, ja ettei asukasvalinnan ulkopuolelle jää sellaisia henkilöitä, joilla on erityisen perusteltu tarve saada valtion tukema vuokra-asunto, pelkäämme pahoin, että etenkin suurten kaupunkien vuokra-asuntomarkkinat eivät ole tällä hetkellä valmiita siihen, että useita tuhansia uusia vuokra-asuntojen hakijoita tulisi vuokrataloyhtiöiden vuokra-asuntojonoihin. KOVA pitää tärkeänä, että ehdotuksen voimaantulon seurausvaikutukset otetaan laajasti huomioon muussa asunto- ja sosiaalipoliittisessa säädösvalmistelussa.

Helsingissä 16.9.2015,

Kohtuuhintaisen vuokra-asumisen edistäjät ry – KOVA

Jouni Parkkonen

Toiminnanjohtaja

Lisätietoja: Toiminnanjohtaja Jouni Parkkonen, KOVA, puh. 040 593 3338, jouni.parkkonen@kovary.fi