Ympäristöministeriölle

ASIA:            LAUSUNTO LUONNOKSESTA HALLITUKSEN ESITYKSEKSI EDUSKUNNALLE LAIKSI VUOKRATALOJEN RAKENTAMISLAINOJEN LYHYTAIKAISESTA KORKOTUESTA

VIITE:           LAUSUNTOPYYNTÖ 15.2.2016 Dnro YM1/600/2016

Kohtuuhintaisen vuokra-asumisen edistäjät – KOVA ry kiittää mahdollisuudesta lausua luonnoksesta hallituksen esitykseksi eduskunnalle laiksi vuokratalojen rakentamislainojen lyhytaikaisesta korkotuesta, ja lausuu pyydettynä kunnioittaen seuraavaa.

Lausunnonantajasta

Kohtuuhintaisen vuokra-asumisen edistäjät – KOVA ry on vuonna 2013 perustettu yleishyödyllisten vuokrataloyhtiöiden edunvalvontajärjestö. KOVAn jäseninä on kunnallisia vuokrataloyhtiöitä, nuorisoasuntoja valtakunnallisesti rakennuttavia yhteisöjä sekä muita yleishyödyllisiä vuokrataloyhtiöitä ja -säätiöitä. KOVAlla on nyt 16 jäsenyhteisöä. Niiden pysyvässä omistuksessa on 75 kunnassa yhteensä yli 155 000 vuokra-asuntoa. Asunnoissa on koteja yli 275 000 ihmiselle. Yhtiöiden asuntojen määrä vastaa 40 prosenttia kaikista valtion tuella rakennetuista vuokra-asunnoista Suomessa.

KOVAn jäsenyhteisöt aloittavat vuonna 2016 yhteensä yli 4 400 kohtuuhintaisen vuokra-asunnon rakennuttamisen eri puolilla Suomea. Jäsenyhteisöille valmistuu vuoden 2016 aikana 1 400 kohtuuhintaista vuokra-asuntoa. KOVAn jäsenyhtiöiden yhteenlasketut investoinnit vuonna 2016 ovat yli 925 miljoonaa euroa.

KOVA edustaa pitkäjänteisiä, pysyviä ja turvallisia vuokra-asuntojen omistajia ja vuokranantajia. KOVAn jäsenyhteisöt noudattavat toiminnassaan omakustannusperiaatetta, eli niiden tavoitteena ei ole tehdä voittoa. KOVA haluaa koota kohtuuhintaisen vuokra-asumisen toimijat yhden katon alle.

Yleistä

Kohtuuhintaisen vuokra-asumisen edistäjät – KOVA ry lähtökohtaisesti kannattaa erilaisia uusia keinoja markkinahintaa edullisemman vuokra-asuntotuotannon aikaansaamiseksi. Sinänsä pyrkimys luoda uusia toimijoita houkutteleva vuokra-asuntorakentamisen malli on kannatettava. KOVA kuitenkin epäilee, onko hallitusohjelman ja EU:n valtiotukisäännösten asettamien reunaehtojen puitteissa mahdollista saada luotua mallia, joka paitsi kiinnostaa sijoittajalähtöisesti toimivia yksityisiä toimijoita, myös samanaikaisesti tuottaa kohtuuhintaista vuokra-asuntotuotantoa, joissa erityisesti pienituloisten olisi mahdollista asua.

KOVAn näkemyksen mukaan uusi kymmenen vuoden korkotukimalli kiinnostaa yksityisiä uusia asuntorakennuttajia lähinnä siksi, että tällöin rakennuttaja voi saada markkinaehtoista hintaa edullisemman tontin asuinkiinteistön rakentamiselle. Kun kohteesta poistuvat rajoitukset, kohteen omistaja voi hyödyntää kohteen merkittävän arvonnousun tässä yhteydessä.

KOVA pitää todennäköisenä, että kymmenen vuoden korkotukimallilla rakennettavia vuokratalokohteita ei pidetä valtion rajoitusten piirissä olevina vuokra-asuntoina todennäköisesti kuin kymmenen tai korkeintaan 20 vuotta.

Edelliseen perustuen KOVA kummeksuu sitä, miksi hallitus ei halunnut jatkaa nykyisen 20 vuoden takauslainamallin käyttöä vuonna 2015 käytössä olleilla ehdoilla, vaan päätti aloittaa kokonaan uuden kymmenen vuoden korkotukimallin luomisen. Kahdenkymmenen vuoden takauslainamalli on osoittautunut Helsingin seudulla vuosina 2014–2015 suosituksi ja toimivaksi malliksi saada yksityisiä toimijoita rakennuttamaan vuokra-asuntoja alueelle. Mallin suosio perustui Helsingin seudulla siihen, että sillä alueella takauslainamallilla rakennettaviin vuokra-asuntoihin sai 5 000 euron suuruisen asuntokohtaisen käynnistysavustuksen ja siihen, että takausmaksua ei peritty. Lisäksi mallissa ainoat rajoitukset lainansaajayhteisölle olivat takauslainalla rakennettavan kohteen 20 vuoden vuokrakäyttövelvoite. Tässä mallissa myös valtion kustannukset ja riskit ovat maltilliset.

KOVA katsoo, että kymmenen vuoden korkotukimallilla rakennettavaa vuokra-asuntotuotantoa ei tule laskea osaksi ARA-tuotantoa MAL-aiesopimusalueilla, koska MAL-aiesopimuksissa ARA-tuotannolla tarkoitetaan pysyvää ja kohtuuhintaista vuokra-asuntotuotantoa. Muussa tapauksessa aidosti kohtuuhintaiseen vuokra-asuntotuotantoon varattavien tonttien määrä kunnissa putoaisi ja lopputuloksena olisi aidosti kohtuuhintaisen vuokra-asuntotuotannon määrän lasku.

KOVA kantaa myös huolta siitä, että jos kymmenen vuoden korkotukimalli saavuttaisi suuren suosion, niin rakentajien resurssit saattaisivat pitkäksi ajaksi sitoutua mallin tuotteen tekemiseen ja kiinnostus perinteisen ARA-tuotannon rakentamiseen hiipuisi edelleen. Näinhän kävi edellisen väliaikaisen korkotukimallin aikana, jolloin vuokrataloyhtiöillä oli vaikeuksia saada urakkatarjouksia 40 vuoden korkotuella toteuttaviin hankkeisiin. Näin ollen KOVA pitää välttämättömänä, että kymmenen vuoden korkotukimallin lainoitusvaltuudet pysyvät maltillisina ja merkittävästi neljänkymmenen vuoden korkotuen lainoitusvaltuuksia pienempinä.

KOVA katsoo, että kymmenen vuoden korkotukimalliin tulisi osoittaa lainoitusvaltuuksia vain pääkaupunkiseudun (Helsinki, Espoo, Vantaa ja Kauniainen) kuntiin. Näissä kunnissa vuokra-asuntotilanne on kaikkein vaikein, ja vuokra-asuntotuotanto kaipaa eniten piristysruisketta tällä alueella. KOVA myös arvioi, että kymmenen vuoden korkotukimallista kiinnostuneet rakennuttajat löytyvät lähinnä vain pääkaupunkiseudulta.

KOVA esittää harkittavaksi, että kymmenen vuoden korkotukimallista tehtäisiin määräaikainen. Tällöin voitaisiin myöhemmin arvioida myös asuntopoliittisesti mallin tarpeellisuutta.

KOVA pitää puutteellisena hallituksen esitysluonnoksessa tehtyä korkotukimallin vaikutusten arviointia. Arvioinnista puuttuu esimerkiksi kokonaan arviot korkotukimallilla rakennettavien asuntojen vuokratasosta.

KOVAn laskelmat osoittavat, että kymmenen vuoden korkotukimallilla rakennettavissa kohteissa vuokrataso tulee olemaan jopa yli 20 euroa neliöltä, jos korkotaso nykyisestä vähänkään nousee. KOVA kysyykin, että mikä mallissa tuolloin edustaa kohtuuhintaisuutta? Samoin KOVA kysyy, onko pienituloisella henkilöllä mahdollisuus omilla tuloillaan asua uudella korkotukimallilla toteutettavissa kohteissa? KOVAn mielestä vuokrataso ei mahdollista pienituloisten asumista kyseisellä korkotukimallilla toteutettavissa vuokra-asunnoissa.

KOVA huomauttaa, että mikäli alhaiset tulorajat otetaan käyttöön 40 vuoden korkotukimallissa, on se omiaan lisäämään segregaatiota. Tällöin kaikkein pienituloisimmat ja huonoimmassa asemassa olevat ihmiset ohjautuisivat asukkaiksi entistä voimakkaammin vain niihin, yleensä kunnallisiin vuokrataloyhtiöihin, jotka rakennuttavat valtion tukemia vuokra-asuntoja 40 vuoden korkotukimallilla. Tämä jakaisi paitsi vuokralaiset, myös vuokrataloyhtiöt ensimmäiseen ja toiseen luokkaan. Tämä ei ole yhteiskuntapoliittisesti järkevää. Segregaatiota lisäisi vielä entisestään se, jos hallitusohjelmaan kirjattu vuokrasopimusten määräaikaisuus otettaisiin käyttöön.

KOVAn jäsenyhteisöilleen tekemän kyselyn perusteella pääosa KOVAn jäsenyhteisöistä ei ole kiinnostunut käyttämään kymmenen vuoden korkotukimallia vuokra-asuntojen rakennuttamiseen.

Hallituksen esitysluonnoksessa uudeksi kymmenen vuoden korkotukimalliksi on selvästi paremmat ehdot kuin nykyisessä 40 vuoden korkotukijärjestelmässä. EU:n valtiontukisäännösten näkökulmasta valtion tuen ja rajoitusten on oltava tasapainossa. Jos kymmenen vuoden korkotukimalli otetaan käyttöön lausuntokierrokselle lähetyn hallituksen esityksen mukaisena, 40 vuoden korkotukimallin ehtojen parantaminen nykyisestä on välttämätöntä EU-sääntelyn näkökulmasta.

KOVA vaatii ympäristöministeriötä käynnistämään välittömästi 40 vuoden korkotukimallin ehtojen parantamiseen tähtäävän lainsäädäntöhankkeen.

Yksityiskohtaiset kannanotot hallituksen esitysluonnokseen ja valtioneuvoston asetusluonnokseen

Lain 2 § Tavoite

KOVAn mielestä ehdotettu kymmenen vuoden korkotukimalli ei edusta kohtuuhintaista asuntotuotantoa. Viittaamme aiemmin lausunnossamme olleeseen Yleistä-kohtaan ja siinä esittämiimme näkemyksiimme. Tämän perusteella KOVA pitää perusteltuna, että pykälästä poistetaan sanat ”kohtuuhintaisten ja”.

KOVA esittää, että pykälä muotoiltaisiin seuraavasti:

”Korkotukilainojen tavoitteena on lisätä sosiaalisin perustein valittaville asukkaille tarkoitettujen vuokra-asuntojen tuotantoa alueilla, joilla vuokra-asunnoille on pitkäaikaista kysyntää.”

Lain 3 § Korkotukilainan hyväksymisvaltuus

Hallituksen esitysluonnoksen esitöissä todetaan useassa kohdassa, kuten myös hallituksen esitysluonnoksen 2 §:ssä, että uudella kymmenen vuoden korkotukimallilla voidaan rakennuttaa vuokra-asuntoja alueille, joilla vuokra-asunnoilla on pitkäaikaista kysyntää.

Vaikka valtioneuvostolla on ollut tapana päättää vuosittain korkotukilainojen käyttösuunnitelmassa korkotukilainoituksen hyväksymisvaltuuksista sekä sen alueellisista ja muista käyttöperusteista, KOVA pitää perusteltuna, että kyseisen pykälän ensimmäistä momenttia tarkennettaisiin niin, että uudella kymmenen vuoden korkotukimallilla voitaisiin rakennuttaa vuokra-asuntoja ainoastaan alueille, joilla vuokra-asunnoilla on pitkäaikaista kysyntää.

KOVA esittääkin, että pykälän ensimmäinen momentti muutettaisiin muotoon:

”Korkotukilainoja voidaan hyväksyä valtion talousarviossa vahvistetun hyväksymisvaltuuden rajoissa alueille, joilla vuokra-asunnoilla on pitkäaikaista kysyntää.”

Lain 5 § Korkotukilainan saaja

KOVA pitää tarpeellisena, että Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus (ARA) pystyy valvomaan lainansaajayhteisöä rajoitusten ajan.

KOVAn mielestä oleellisinta on tarkastella lainansaajan vakavaraisuutta ja taloudellista asemaa sekä sen kykyä suoriutua lainoituksen takaisinmaksusta.

Lain 6 § Korkotukilainan suuruus

KOVAn mielestä valtion täytetakaaman lainoituksen osuus kymmenen vuoden korkotukimallissa tulee aina olla pienempi kuin 40 vuoden korkotukimallissa, jossa se on 90 tai 95 prosenttia kohteen hyväksyttävistä kustannuksista.

KOVAn mielestä sopiva enimmäislainoitusosuus olisi esimerkiksi 70–85 prosenttia.

KOVA kuitenkin tiedostaa, että tällainen lainoitusosuus ei kuitenkaan todennäköisesti onnistu houkuttelemaan yksityisiä toimijoita käyttämään mallia, sillä kohde olisi toteutettavissa esimerkiksi 20 prosentin omilla varoilla myös puhtaasti vapaarahoitteisena, ilman minkäänlaisia rajoituksia. Tähän perustuen KOVA kysyykin, mihin kymmenen vuoden korkotukimallia oikeastaan tarvitaan?

Lain 7 § Korkotukilainan yleiset ehdot, asetuksen 11 § Omistajan omarahoitusosuuden korko ja asetuksen 12 § Tuotontuloutus

KOVA pitää mahdottomana tilannetta, jossa hallituksen esitysluonnoksen liitteenä olevassa valtioneuvoston asetusluonnoksessa olevaa omarahoitusosuuden enimmäiskorko ja tuotontuloutus ovat kymmenen vuoden korkotukimallissa suuremmat kuin 40 vuoden korkotukimallissa. Asetusluonnoksessa lähdetään siitä, että omarahoitusosuuden enimmäiskorko ja omistajalle maksettava tuotontuloutus kymmenen vuoden korkotukimallissa olisivat molemmat kuusi (6) prosenttia.

KOVA viittaa näkemyksellään siihen, että 40 vuoden korkotukilainassa omistajalle maksettavan omarahoitusosuuden korko ja tuotontuloutuksen enimmäismäärä ovat vuoden 2017 alusta lukien enintään neljä (4) prosenttia. Jotta kymmenen vuoden korkotukilainaan ja 40 vuoden korkotukilainaan liittyvät rajoitukset olisivat keskenään tasapainossa, KOVA katsoo, että 40 vuoden korkotukijärjestelmään tulee palauttaa kahdeksan (8) prosentin omarahoitusosuuden enimmäiskorko ja tuotontuloutus.

Lain 8 § Korkotukilainan hyväksyminen

KOVA toteaa, että jos hallituksen esitysluonnos hyväksytään esitetyssä muodossa, on todennäköistä, että useiden käynnistymässä olevien vapaarahoitteisten vuokra-asuntohankkeiden tyyppiä todennäköisesti pyritään muuttamaan kymmenen vuoden korkotukimallilla toteutettaviksi.

Lain 11 § Asukasvalintaperusteet ja asetuksen 8 § Asukkaiden valinta

Viitaten lausuntomme Yleistä-kohdassa ja 2 § pykälän yhteydessä esittämiimme näkemyksiin, KOVA toteaa, että pienituloisilla ei omilla tuloillaan ole mahdollisuutta asua korkotukimallilla rakennettavissa vuokra-asunnoissa.

Tämän perusteella on ilmeistä, että kymmenen vuoden korkotukimallilla toteutettavissa vuokra-asunnoissa asuu pääosin keskituloisia ihmisiä. Tämä puolestaan vaikuttaa 40 vuoden korkotukimallilla toteutettavien vuokra-asuntojen ja niitä omistavien yleishyödyllisten vuokrataloyhtiöiden asukaspotentiaalin yksipuolistumiseen. Tämä puolestaan lisää segregaatiota.

Lain 13 § Vuokranmääritys ja asetuksen 9§ Vuokrantarkistus

KOVA iloitsee, että hallituksen esitysluonnoksessa vuokranmääritystä koskevissa säännöksissä on lähdetty KOVAn ehdottamasta mallista, jossa ARA vahvistaa vuokra-asuntokohteisiin kohtuullisen, sitovan alkuvuokran. KOVA katsoo myös, että ARA:n on seurattava kymmenen vuoden korkotukimallilla toteutettavien kohteiden vuokrien määräytymistä myös muuna rajoitusaikana.

Hallituksen esitysluonnoksen liitteenä olevassa valtioneuvoston asetusluonnoksen 9 §:ssä ehdotetaan, että korkotukilainan yhteydessä vahvistettua alkuvuokra saa tarkistaa siten, että vuosittainen tarkistus perustuu elinkustannusindeksin vuotuiseen muutokseen lisättynä enintään 1,5 prosenttiyksiköllä.

KOVAn mielestä elinkustannusindeksiä parempi indeksi olisi kuitenkin kiinteistöjen ylläpidon kustannusindeksi. Tämä indeksi kuvaa paremmin kiinteistöjen hoitokulujen reaalisia muutoksia. Samalla vuokraustoiminnalla pystytään kattamaan siitä aiheutuvat todelliset menot.

Lain 24 § Valvonta

KOVA pitää tärkeänä, että ARA ja muut viranomaiset valvovat uuden korkotukimallin säännösten noudattamista ja korkotukimallin tarkoituksenmukaista käyttöä.

Yksityiskohtaiset kannanotot valtioneuvoston asetusluonnokseen

Asetuksen 5 § Korkotuki

KOVA pitää valtioneuvoston asetusluonnoksessa esitettyä korkotuen perusomavastuuta liian anteliaana suhteessa 40 vuoden korkotukijärjestelmässä oleviin korkotuen ehtoihin. KOVAn mielestä kymmenen vuoden korkotuen ja 40 vuoden korkotuen väliset ehdot eivät ole millään tavalla keskenään vertailukelpoisia.

Asetusluonnoksessa ehdotetaan omavastuukoron määräksi 2,5 prosenttia. Lainan koron ylittäessä omavastuukoron, sen ylittävältä osalta voidaan maksaa korkotukea 75 prosenttia ensimmäisen kymmenen vuoden ajan. Korkotuen määrä säilyisi koko ensimmäisen kymmenen vuoden aikana samalla tasolla. Jos kohteen rajoituksia jatkettaisiin toiset kymmenen vuotta, korkotuen määrä olisi omavastuukoron ylittävältä osalta 25 prosenttia.

Neljänkymmenen vuoden korkotukijärjestelmässä omavastuukoron perusmäärä on 1.1.2016 lukien 3,4 prosenttia. Korkotukea maksetaan 23 vuotta ja maksettavan korkotuen määrä alenee vuosittain.

KOVAn mielestä kymmenen vuoden korkotukimallissa ei tule olla korkotukielementtiä ellei 40 vuoden korkotukijärjestelmään tehdä selkeitä parannuksia. Mikäli 40 vuoden korkotukijärjestelmässä otettaisiin pysyvänä käyttöön yhden (1) prosentin omavastuukorko ja korkotuen kesto pidennettäisiin koko laina-ajan mittaiseksi, ja korkotukena maksettaisiin 90 % omavastuukoron ylittävältä osalta, KOVA katsoo, että tällöin, ja vain tällöin kymmenen vuoden korkotukimallissa voisi olla ehdotetun kaltaiset korkotuen ehdot.

Asetuksen 7 § Lainanlyhennykset

KOVA pitää välttämättömänä, että vuokrataloyhtiö voi kaikissa tilanteissa tehdä lyhennysohjelmaa suurempia lainanlyhennyksiä, mikäli ylimääräiset lyhennykset eivät vaikuta oleellisesti asukkaiden maksamaan vuokratasoon.

Asetuksen 10 § Kohtuullinen varautuminen

KOVAn mielestä on erittäin ongelmallista, että hallituksen esitysluonnoksen liitteenä olevassa valtioneuvoston asetusluonnoksessa ehdotetaan, että osana kymmenen vuoden korkotukimallilla toteutettavien vuokra-asuntokohteiden vuokranmääritystä asukkailta voidaan periä korjauksiin varautumisina enintään kolme kymmenestuhannesosaa kohteen hyväksytyistä rakentamiskustannuksista kuukaudessa. Käytännössä tämä tarkoittaa KOVAn laskelmien mukaan vähintään yli euron suuruista korjauksiin varautumista kuukaudessa neliötä kohden.

KOVA katsoo, että kymmenen vuoden korkotukimallilla rakennettavissa kohteissa ei tule sallia tuleviin korjauksiin varautumista lainkaan osana vuokranmääritystä. Uudistuotantokohteessa ei tarvita kymmenen ensimmäisen vuoden aikana muita kuin normaaleja vuosikorjauksia. Koska on todennäköistä, että kymmenen vuoden rajoitusajan jälkeen useimmissa tapauksissa kohteet muuttuvat joko vapaarahoitteisiksi vuokra-asunnoiksi tai omistusasunnoiksi, ei niissä tarvita aiemmilta vuokralaisilta vuokrissa kerättyjä korjausvaroja.

Helsingissä 24.3.2016,

Kohtuuhintaisen vuokra-asumisen edistäjät – KOVA ry

Jouni Parkkonen, Toiminnanjohtaja

Lisätietoja:     Toiminnanjohtaja Jouni Parkkonen, KOVA, puh. 040 593 3338, jouni.parkkonen@kovary.fi