ASIA: LAUSUNTO LUONNOKSESTA HALLITUKSEN ESITYKSEKSI EDUSKUNNALLE LAIKSI VUOKRA-ASUNTOLAINOJEN JA ASUMISOIKEUSTALOLAINOJEN KORKOTUESTA ANNETUN LAIN MUUTTAMISESTA SEKÄ ERÄIKSI SIIHEN LIITTYVIKSI LAEIKSI 

VIITE: LAUSUNTOPYYNTÖ 25.8.2015 Dnro YM6/600/2015

Kohtuuhintaisen vuokra-asumisen edistäjät ry – KOVA kiittää mahdollisuudesta lausua luonnoksesta hallituksen esitykseksi eduskunnalle laiksi vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain muuttamisesta sekä eräiksi siihen liittyviksi laeiksi, ja lausuu kunnioittaen seuraavaa.

Lausunnonantajasta 

Kohtuuhintaisen vuokra-asumisen edistäjät ry – KOVA on vuonna 2013 perustettu yleishyödyllisten vuokrataloyhtiöiden edunvalvontajärjestö. KOVAn jäseninä on kunnallisia vuokrataloyhtiöitä, nuorisoasuntoja valtakunnallisesti rakennuttavia yhteisöjä sekä muita yleishyödyllisiä vuokrataloyhtiöitä ja -säätiöitä. KOVAlla on nyt 13 jäsenyhteisöä. Niiden pysyvässä omistuksessa on noin 132 000 vuokra-asuntoa, joissa on koteja lähes 250 000 ihmiselle. Yhtiöiden asuntojen määrä vastaa kolmannesta kaikista valtion tuella rakennetuista vuokra-asunnoista Suomessa.

KOVA edustaa pitkäjänteisiä, pysyviä ja turvallisia vuokra-asuntojen omistajia ja vuokranantajia. KOVAn jäsenyhteisöt noudattavat toiminnassaan omakustannusperiaatetta, eli niiden tavoitteena ei ole tehdä voittoa. KOVA haluaa koota kohtuuhintaisen vuokra-asumisen toimijat yhden katon alle.

Yleistä 

Kohtuuhintaisen vuokra-asumisen edistäjät ry – KOVA kiinnittää lausunnossaan erityisesti huomiota niihin seikkoihin, jotka ovat ongelmallisia vuokrataloyhtiöille ja niiden arjen toiminnalle.

KOVA katsoo, että monet lakiluonnoksessa esitetyistä muutoksista ja uudistuksista ovat omiaan selventämään omakustannusperusteiseen vuokranmääritykseen liittyviä nykykäytäntöjä. Esimerkiksi liiketilojen vuokratuottojen ja kulujen rajaaminen selvästi omakustannusvuokran ulkopuolelle on toimintaa selkeyttävä asia. Myös tasaamisen selkeä kieltäminen investointiavustettujen erityisryhmäasuntojen ja normaalien ARA-vuokra-asuntojen kesken on tarkoituksenmukainen selvennys.

Ymmärrämme hyvin valtiovallan halun löytää keinoja kohtuuhintaisen asumisen toteutumisen turvaamiseksi ja pidämmekin esitettyä lakimuutospakettia yleisellä tasolla oikeansuuntaisena. Mikäli lausunnossamme esittämämme muutosehdotukset toteutettaisiin, ei lakimuutoksilla olisi useimpien vuokrataloyhtiöiden toimintaan oleellisia vaikutuksia.

KOVA haluaa esittää harkittavaksi, onko nykytilanteessa tarkoituksenmukaista lähteä ko. lakipaketin tarkoittamaan rajoitusten ja valvonnan yleiseen ja laajaan kiristämiseen. Tyydyttävä lopputulos voitaneen käsityksemme mukaan saavuttaa tehostamalla Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) nykyistä ohjausta. KOVA katsoo, että lakiehdotus vaikuttaa kielteisesti ainakin uusien yksityisten toimijoiden kiinnostukseen valtion tukemaa vuokra-asuntotuotantoa kohtaan.

KOVA pitää tärkeänä, että korkotuki- ja aravalainsäädäntöä kehitettäisiin maksuohjelmien sekä tuen ja rajoitusten suhteen muutenkin vastaamaan paremmin nykypäivän toimintaympäristöä.

Yksityiskohtaiset kannanotot hallituksen esitysluonnokseen ja valtioneuvoston asetusluonnoksiin 

Vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain (jatkossa korkotukilaki) 8 § Korkotukilainan hyväksyvä viranomainen 

Hallituksen esitysluonnoksessa ehdotetaan, että Valtiokonttorille keskitetään korkotukilainan lyhennysohjelmaan liittyvien muutosten käsittely, jolloin ARA ei enää osallistuisi prosessiin. KOVA pitää tätä ehdotusta kokonaisuudessaan selkiyttävänä, tarkoituksenmukaisena ja tervetulleena muutoksena.

Muutokseen liittyy kuitenkin huoli Valtiokonttorin riittävästä resursoinnista, sillä lainaohjelmien muutostarpeet ovat jatkuvasti kasvaneet samaan aikaan, kun Valtiokonttorin resursseja on kavennettu. Käytännössä lainaehtojen muutosprosessit ovat viime vuosina venähtäneet joissakin tapauksissa jopa vuoden mittaisiksi, mitä ei mitenkään voi pitää kohtuullisena käsittelyaikana. Jotta velallisen oikeusturva toteutuisi, KOVA pitää välttämättömänä, että Valtiokonttorin resursseja lainmuutoksen myötä vahvistetaan.

Korkotukilain 13 § ja Aravarajoituslain 7 § Omakustannusvuokralla katettavat menot 

KOVAn mielestä omakustannusvuokraa koskevat pykäläehdotukset ovat lähtökohtaisesti nykytilaa selkeyttäviä.

Hallituksen esitykseen sisältyy ajatus siitä, että omistajan omarahoitusosuuden tuottoa alennetaan nykyisestä kahdeksasta prosentista neljään prosenttiin. Se toteutetaan varsinaisesti asetusmuutoksin lain voimaantulon jälkeen. Muutos voi vaikuttaa myös niihin yleishyödyllisiin vuokrataloyhtiöihin, jotka eivät tulouta täysimääräisesti nykyistä sallittua omarahoitusosuuden enimmäistuottoa omistajalle tai jotka eivät tulouta omistajalleen mitään. KOVAn jäseniin kuuluvien vuokrataloyhtiöiden omistajat tulouttavat yhtiöistä tavallisimmin noin 4-5 prosenttia omarahoitusosuudelle maksettavaa korkoa. Jäljellejäävä osuus, jota omistaja ei ole tulouttanut yhtiöstä, on jäänyt yhtiön omaan käyttöön. Tätä osuutta yhtiöt ovat useimmiten käyttäneet joko vuokra-asuntojen uudistuotannon tai peruskorjauksien omarahoitusosuuksien rahoittamiseen.

Mikäli omarahoitusosuuden tuotto alennetaan kahdeksasta prosentista neljään prosenttiin, voi se vaikeuttaa vuokrataloyhtiöiden vuokra-asuntojen uudistuotantoa ja peruskorjauksia. Uudistuotannon tai perusparannusten toteuttamista ei voida myöskään aina rahoittaa lainalla, sillä kohteiden vakuusarvot eivät usein riitä uusiin kiinnityksiin. Tämä muodostaa vuokrataloyhtiöille pattitilanteen.

Edelliseen perustuen KOVA ehdottaa, että korkotukilain 13 §:n ja aravarajoituslain 7 §:n omakustannusvuokrassa katettaviin menoihin lisättäisiin uusi kohta, joka mahdollistaisi vuokrataloyhtiölle omarahoitusosuuden keräämisen valtion tukeman vuokra-asuntojen uudistuotantoon. Omarahoitusosuuden tarkemmasta määrästä säädettäisiin valtioneuvoston asetuksella. KOVAn lähtökohtana ehdotuksessa on se, että omakustannusvuokrassa kerättävä uudistuotannon omarahoitus olisi määrällisesti pieni, jolloin sen vaikutus kuukausittaiseen neliövuokraan olisi pieni. On tärkeää, että säännöksin ja valvovan viranomaisen toimin varmistetaan se, että omakustannusperusteisen vuokran osana kerättävä uudistuotannon omarahoitusosuus käytetään tosiasiassa vuokra-asuntojen uudistuotantoa varten. Kerätty omarahoitusosuus tulisi käyttää kohtuullisessa määräajassa, esimerkiksi 10 vuoden kuluessa sen keräämisestä.

Omakustannusvuokralla katettavia menoja koskevassa korkotukilain 13 §:ssä ja aravarahoituslain 7 §:ssä ehdotetaan säädettäväksi sitä, että perusparannuksia ei voitaisi jatkossa enää kattaa suoralla tulorahoituksella. Tätä koskevan pykälän ehdotetaan tulevan voimaan 1.1.2017. Tämä vaikuttaa osaan KOVAn jäsenyhtiöiden toimintaan, sillä osa vuokrataloyhtiöistä on kerännyt omarahoitusosuuden tulorahoituksella osana omakustannusvuokraa sinä samana vuonna kuin perusparannusten omarahoitusosuudet on maksettu. Jatkossa kaikki vuokrataloyhtiöt joutuvat keräämään perusparantamisen omarahoitusosuuden vähintään vuoden etukäteen. KOVA toteaa, että pykälän ehdotettuna voimaantulovuonna 2017 vuokrataloyhtiöille voi aiheutua tästä ongelmia, sillä vuokrataloyhtiöt joutuvat joko miettimään asiaan erityisratkaisua kyseiselle siirtymävaihevuodelle tai vähentämään tehtävien korjauksien määrää siirtymävaihevuonna.

Edellä olevaan perustuen KOVA ehdottaa, että vuokrataloyhtiöille sallittaisiin korjauksien rahoitus myös osittain tulorahoituksella. Tällöin asukkaiden kustannettavaksi ei tule vuokria korottavia rahoituksen korkokustannuksia, vaan näidenkin kustannusten osuus olisi mahdollista ohjata varsinaiseen korjaamiseen. Jotta mallissa ehkäistäisiin väärinkäytökset, tulorahoituksen ja korjauksiin varautumisen yhteismäärä ei saisi kalenterivuonna ylittää asetuksella säädettäviä korjauksiin varautumisen enimmäismääriä.

Korkotukilain 13 a § ja Aravarajoituslain 7 a § Vuokrien tasaus 

KOVA toteaa, että vaikka valtakunnallisen vuokrientasauksen kieltäminen ei kosketakaan sen tämänhetkisiä jäseniä, ehdotettu säännös rankaisee myös niitä yhtiöitä, jotka ovat noudattaneet asiallista menettelyä vuokrien valtakunnallisessa tasauksessa. Pelkäämme, että joissain tapauksissa säännös saattaa johtaa epätarkoituksenmukaiseen lopputulokseen. Jos vuokrataloyhtiöllä on vain yksittäisiä kohteita jossakin maakunnassa, valtakunnallisen vuokrantasauksen kieltäminen voi johtaa esimerkiksi perusparannuksen vuoksi yksittäisessä vuokratalokohteessa kohtuuttoman korkeisiin vuokrankorotuksiin. Vaikka esitysluonnoksessa ehdotetaankin, että ARA:lle annetaan oikeus myöntää lainansaajalle hakemuksesta poikkeus harjoittaa valtakunnallista tasausta, lisää se hallintoa, jos vuokrataloyhtiöt ryhtyvät laajamittaisesti hakemaan ARA:lta poikkeuksia valtakunnallisen vuokrantasauksen jatkamiseksi. Ehdotettu säännös on siis ainakin osittain epätarkoituksenmukainen.

KOVA pitää ehdottoman tärkeänä, että ARA:lle annetaan oikeus myöntää lainansaajalle hakemuksesta lupa harjoittaa jatkossakin valtakunnallista tasausta. Erityisiä syitä arvioitaessa on arvioitava poikkeusta hakevan yhtiön asuntojen alueellisia vuokratasoja ja sitä millä tavalla valtakunnallinen tasaus vaikuttaisi alueellisiin vuokratasoihin. Jos vuokrataloyhtiön asuntokanta on suhteellisen pieni, mutta hajautunut eri puolille Suomea, tulisi esimerkiksi tällaisessa tilanteessa sallia valtakunnallinen vuokrien tasaus.

Korkotukilain 13 c § ja Aravarajoituslain 7 c § Jälkilaskelmien laatiminen ja yli- tai alijäämän huomioon ottaminen 

Lakiluonnoksessa esitetään, että vuokratalon omistajan tulisi laatia jälkilaskelma koko yhteisön osalta sekä tasausryhmittäin. Jälkilaskelmassa tulisi esittää tilikauden aikana vuokralla katetut erät, perusparannuksiin kerätyt varat sekä rahoitusylijäämä tai -alijäämä.

KOVA vastustaa ehdottomasti esitettyä korkotukilain 13 c §:n ja Aravarajoituslain 7 c §.n vaatimusta jälkilaskelman laatimisesta. Pidämme tätä jälkilaskelman laatimisvelvoitetta turhana ja ylimääräisenä työnä, sillä vuokrataloyhtiöt joutuvat jo nyt liittämään tilinpäätöksiinsä rahoituslaskelman, joka sisältää käytännössä samat tiedot. Tarvittaessa vuokrataloyhtiön edustaja voi selventää rahoituslaskelman tietoja esimerkiksi asukastoimikunnan kokouksessa. Rahoituslaskelman laadinnassa noudatetaan kirjanpitolautakunnan määrittämiä laskentatapoja ja se on vertailukelpoinen eri yhtiöiden osalta. Emme ymmärrä mitä lisäarvoa esitetty jälkilaskelma toisi tilinpäätöksen yhteydessä pakollisena olevaan rahoituslaskelmaan nähden.

Edellä olevaan perustuen KOVA esittää, että korkotukilain 13 c §:n ja Aravarajoituslain 7 c §:n säännökset poistettaisiin hallituksen esityksestä tarpeettomina.

Vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annettu valtioneuvoston asetuksen (jatkossa korkotukiasetus) 23 § ja Arava-asetuksen 58 § Omistajan omarahoitusosuuden korko 

Lakiesityksen mukana olevia korkotuki- ja arava-asetusluonnoksia ehdotetaan muutettavan siltä osin, että omistajan omarahoitusosuudelle maksettavaa korkoa alennettaisiin nykyisestä kahdeksasta (8) prosentista neljään (4) prosenttiin. Korkoa on voitu maksaa myös vuokrataloyhtiön omistajalta ottamista lainoista sijoitetun pääoman lisäksi.

Hallituksen esitysluonnoksesta ei käy ilmi se, miten lainsäädäntöä on tarkoitus soveltaa olemassa oleviin vuokrataloyhtiöiden omistajiltaan ottamiin lainoihin vai koskeeko ehdotus vain asetusmuutoksen voimaantulon jälkeen otettavia lainoja. KOVA vastustaa ehdottomasti taannehtivan lainsäädännön käyttöönottoa. Taannehtiva lainsäädäntö on kohtuutonta sopimusosapuolia kohtaan ja sopimusoikeudellisesta näkökulmasta kyseenalaista.

KOVA suhtautuu skeptisesti siihen, että yleisesti ottaen vuokrat laskisivat tuotontuloutuksen alentamisen myötä, kuten hallituksen esitysluonnoksen keskeisissä ehdotuksissa todetaan.

Korkotukiasetuksen 9 § Kiinteälyhenteinen korkotukilaina 

Hallituksen esitysluonnoksen mukana olevassa korkotukiasetusluonnoksessa ehdotetaan muutettavan kiinteälyhenteisen korkotukilainan lainanlyhennystä vuokra-asuntojen rakentamiseen tarkoitetun korkotukilainan osalta. Ehdotetussa asetusluonnoksessa muutokset lisäisivät lainanlyhennyksiä 0,5 prosenttia vuosina 1–5, 6–10 ja 16–20, 1,0 prosenttia vuosina 11–15 sekä 0,6 prosenttia vuosina 21–25. Vastaavasti vuosina 31–35 lainanlyhennys pienenisi 1,1 prosenttia ja vuosina 36–40 2,0 prosenttia nykyiseen verrattuna.

KOVA pitää ehdotettuja muutoksia oikeansuuntaisina, mutta riittämättöminä. Ehdotettujen muutosten jälkeen on edelleenkin käymässä niin, että korkotuen aikana lainapääoma ei juuri lyhene. Sen sijaan korkotuen päätyttyä korkomenot ja lyhennykset kasvavat samanaikaisten ensimmäisten merkittävimpien korjaustarpeiden lisääntyessä. Vuokrataloyhtiön taloudenpidon ja asukkaiden kohtuullisen vuokrankehityksen näkökulmasta olisi perusteltua lisätä laina-ajan alkupuolella tapahtuvien lyhennyksien määrää. KOVA myös pitää perusteltuna, että jos lainalyhennysaikataulua muutetaan, siihen tehtäisiin kerralla suuremmat muutokset.

KOVA ehdottaakin, että nyt ehdotettujen lainanlyhennysten korotusten määrät kaksinkertaistettaisiin vuosina 1–5, 6–10, 11–15, 16–20 ja 21–25. Tällöin lainanlyhennysten osuudet kasvaisivat vähintään 1,0 prosentilla nykytilasta vuosina 1–5, 6–10, 11–15, 16–20 ja 21–25. Vastaavasti lainojen lyhennysten takapainotteisuus vuosina 31–40 vähenisi 5,6 prosenttia. KOVAn ehdottamat lyhennysmäärät olisivat tällöin seuraavat:

Korkotukiasetuksen 24 § ja Arava-asetuksen 58 a § Kohtuullinen varautuminen 

Hallituksen esitysluonnoksen mukana olevissa korkotuki- ja arava-asetusluonnoksissa olisi tarkoitus määritellä kohtuullisen varautumisen määrä korjauksiin. Esityksessä ehdotetaan määriteltäväksi korjauksiin varautumisen enimmäismääräksi yksi (1) euro sellaisissa vuokratalokohteissa, joiden rahoittamiseksi otetun lainan hyväksymisestä korkotukilainaksi tai aravalainan myöntämisestä on kulunut enintään 20 vuotta, ja kaksi (2) euroa sitä vanhemmissa kohteissa.

KOVA huomauttaa, että aiemmin käytäntönä oli, että korjauksiin ei ennakolta varauduttu. Koska tästä syystä erityisesti yleishyödylliset vuokrataloyhtiöt eivät ole riittävästi varautuneet peruskorjauksiin, tarkoittaa se sitä, että monissa vuokrataloyhtiöissä on patoutunutta korjausvelkaa. Tämä luo merkittäviä paineita korjausten rahoittamiselle. Tästä syystä KOVA katsoo, että ehdotetut korjauksiin varautumisen enimmäismäärät eivät välttämättä ole riittävät.

Edellä olevaan perustuen KOVA esittää, että ennen lain voimaantuloa lainoitetuissa kohteissa voitaisiin varautua korjauksin jonkin verran enemmän kuin lain voimaantulon jälkeen lainoitetuissa kohteissa. Varautumisen määrä voisi olla esimerkiksi 1,5 euroa sellaisissa vuokratalokohteissa, joiden rahoittamiseksi otetun lainan hyväksymisestä korkotukilainaksi tai aravalainan myöntämisestä on kulunut enintään 20 vuotta, ja kolme (3) euroa sitä vanhemmissa kohteissa.

KOVA pitää myös ehdottoman välttämättömänä, että ARA:lle annetaan mahdollisuus nostaa korjauksiin varautumisen enimmäismääriä määräaikaisesti, jotta patoumaa korjauksiin varautumisessa voidaan vähentää.

KOVA pitää myös ehdottoman tärkeänä, että korkotuki- ja arava-asetuksessa määriteltyjä korjauksiin varautumisen enimmäismääriä tarkistetaan säännöllisesti, esimerkiksi kerran hallituskaudessa. On selvää, että esimerkiksi rahan arvon heikkenemisen ja korjauksien hintojen muutosten vuoksi korjauksiin varautumisen enimmäismäärien täytyy vastaavasti muuttua säännöllisesti.

Helsingissä 24.9.2015,

Kohtuuhintaisen vuokra-asumisen edistäjät ry – KOVA, Jouni Parkkonen, Toiminnanjohtaja

Lisätietoja: Toiminnanjohtaja Jouni Parkkonen, KOVA, puh. 040 593 3338, jouni.parkkonen@kovary.fi