Ympäristöministeriölle

ASIA:            LAUSUNTO ASUKKAIDEN SOSIAALISEN ASUMISEN OSUUSKUNTAMALLISTA

VIITE:           YMPÄRISTÖMINISTERIÖN LAUSUNTOPYYNTÖ 17.5.2017 Dnro YM002:00/2017 JA YM2/052/2017

Kohtuuhintaisen vuokra-asumisen edistäjät – KOVA ry kiittää mahdollisuudesta lausua asukkaiden sosiaalisen asumisen osuuskuntamallista, ja lausuu kunnioittaen seuraavaa.

Lausunnonantajasta

Kohtuuhintaisen vuokra-asumisen edistäjät – KOVA ry on yleishyödyllisten ja omakustannusperusteella toimivien vuokrataloyhtiöiden johtava edunvalvonta- ja palvelujärjestö. KOVAn jäseninä on kunnallisia vuokrataloyhtiöitä, nuorisoasuntoja valtakunnallisesti rakennuttavia yhteisöjä sekä muita yleishyödyllisiä vuokrataloyhtiöitä ja -säätiöitä. Osa yhteisöistä omistaa myös palvelu- tai opiskelija-asuntoja. KOVAlla on nyt 29 jäsenyhteisöä. Niiden pysyvässä omistuksessa on yli 176 000 vuokra-asuntoa, joissa on koteja yli 300 000 ihmiselle. Yhtiöiden asuntojen määrä vastaa 45 prosenttia kaikista valtion tuella rakennetuista vuokra-asunnoista Suomessa.

KOVAn jäsenyhteisöt aloittavat vuonna 2017 yhteensä lähes 5 600 kohtuuhintaisen vuokra-asunnon rakennuttamisen eri puolilla Suomea. Jäsenyhteisöille valmistuu vuoden 2017 aikana yli 3 200 kohtuuhintaista vuokra-asuntoa. KOVAn jäsenyhteisöjen yhteenlasketut investoinnit vuonna 2017 ovat       yli 1 150 miljoonaa euroa.

KOVA edustaa pitkäjänteisiä, pysyviä ja turvallisia vuokra-asuntojen omistajia ja vuokranantajia. KOVAn jäsenyhteisöt noudattavat toiminnassaan omakustannusperiaatetta, eli niiden tavoitteena ei ole tehdä voittoa. KOVAn jäsenyhteisöt ylläpitävät asuntomarkkinoilla kilpailua, erityisesti hintakilpailua. KOVAn jäsenistö toimii siten, että pienituloisillakin ihmisillä on varaa kohtuulliseen asumiseen.

Yleistä

Kohtuuhintaisen vuokra-asumisen edistäjät – KOVA ry toteaa, että lausuntokierroksella oleva asukkaiden sosiaalisen asumisen osuuskuntamallin tarpeellisuus vaikuttaa kyseenalaiselta. Emme ymmärrä mallin tuomaa erityistä lisäarvoa nykyjärjestelmiin nähden. Järjestelmän mahdollisesti tuoma lisäarvo on mielestämme oleellisin kysymys sen kannalta, kannattaako asunto-osuuskuntamallia ottaa käyttöön sosiaalisessa asuntotuotannossa.

Asunto-osuuskuntamalli muodostuisi joka tapauksessa puhtaan omistusasumisen ja vuokra-asumisen välimaastoon. Tässä välimaastossa on jo nyt olemassa asumisoikeusjärjestelmä ja osaomistusjärjestelmä. KOVA ei ymmärrä ehdotetun asunto-osuuskuntamalin lisäarvoa erityisesti valtion tukemaan asumisoikeusjärjestelmään nähden.

Jos taas asunto-osuuskuntamallilla pyritään saamaan lisää kohtuuhintaisia, omistusasuntojen kaltaisia asuntoja, KOVA pitää pikemminkin perusteltuna, että esimerkiksi Lakea Oy:n yhdessä Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) kanssa kehittämää Omaksi-mallia kehitettäisiin ja hyödynnettäisiin aiempaa enemmän. Toinen vaihtoehto voisi olla ottaa uudelleen käyttöön omistusasumisen hintasäännelty korkotukilainoitus. Kohtuuhintaisten omistusasuntojen rakennuttamiseen on käytössä nykyisellään myös Hitas-järjestelmä. Näitä kaikkia vaihtoehtoja voidaan käyttää myös kohtuuhintaisten perheasuntojen rakennuttamiseen.

KOVA toteaa, että Helsingissä käytössä oleva Hitas-järjestelmäkään ei toimi kaikkialla kaupungissa, sillä kohteiden sijainnilla on merkitystä hintasäädellyn omistusasuntotuotannon kiinnostavuudessa. Hyvillä ja keskeisillä sijainneilla olevat Hitas-kohteet menevät hyvin kaupaksi, mutta taas kauempana keskustoista sijaitsevat kohteet eivät. Myöskään jo pitkään käytössä ollut osaomistusjärjestelmä ei ole osoittautunut erityisen suosituksi, etenkään viime vuosina. Siksi on KOVAn mielestä epätodennäköistä, että osuuskuntamallilla tuotetut hintasäädellyt omistusasunnot olisivat erityisen kiinnostavia ainakaan niillä alueilla, joilla Hitas- tai osaomistusjärjestelmäkään ei ole ihmisten mielestä onnistunut osoittautumaan kiinnostavaksi.

KOVA jakaa selvityshenkilö Hannu Rossilahden raportissa esitetyn huolen kohtuuhintaisten asumisratkaisujen riittämättömästä tarjonnasta. Tähän ongelmaan voidaan kuitenkin etsiä ratkaisuja jo nykyjärjestelmien avulla. Kyse on ennen kaikkea siitä, kuinka paljon kasvukeskuksissa rakennetaan rajoitustenalaista tai hintasäädeltyä asuntotuotantoa. Tähän valtiovalta voi vaikuttaa kaikkein parhaiten korjaamalla tukiehtoja joustavammiksi ja nykyistä houkuttelevammiksi sekä vaatimalla kuntia maankäytön, asumisen ja liikenteen (MAL) sopimuksissa lisäämään kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen rakennuttamisen osuutta nykyisestä 20 prosentista merkittävästi suuremmaksi. Lisäksi KOVA viittaa aiemmin jättämiinsä lausuntoihinsa, muun muassa lausuntoon asumisen tuki- ja verojärjestelmien vaikuttavuudesta (ympäristöministeriön lausuntopyyntö YM030:00/2013, 20.3.2015).

Osuuskunta hallintamuotona ei itsessään KOVAn mielestä ratkaise kohtuuhintaisten asumisratkaisujen pulaan liittyvää ongelmaa. Esimerkiksi osakeyhtiömuoto kiinteistöjen hallintamuotona ei ole rajoitusten alaisten asuntojen tuottamisen este. Kyse on pikemminkin siitä, onko yhtiön omistajilla halua rakennuttaa valtion tukemia ja rajoitusten alaisia asuntoja.

KOVAn mielestä asunto-osuuskuntamalliin liittyy huomattavia omistajien vastuuseen ja velvollisuuksiin liittyviä kysymyksiä. Nämä riskit ovat nähtävissä jo asunto-osakeyhtiöjärjestelmässä, jossa esimerkiksi hyvää kiinteistönpitoa saatetaan lyödä laimin. KOVA ei pidä tervetulleena ottaa käyttöön uutta mallia, jossa vastaavanlaisia riskejä on olemassa.

Voidaan esittää perusteltu kysymys siitä, onko yhteiskunnan tehtävänä edistää omistusasunnon hankkimista kansalaisille edes valtion osittaisella tuella? Tähän kysymykseen ei ole luonnollisesti mitään yhtä ainoaa vastausta. KOVAn mielestä valtion ensisijainen tehtävä ei kuitenkaan ole tukea valtion tukijärjestelmien kautta ihmisten varallisuuden kasvua, varsinkin nykyisessä tilanteessa, jossa kohtuuhintaisen vuokra- ja asumisoikeustuotantojärjestelmän ehdot eivät ole kunnossa sekä järjestelmiin liittyvien rajoitusten ja valtion tuen välinen suhde ei ole lähelläkään tasapainoa. Lisäksi valtio tukee jo nyt omistusasuntojen hankintaa asuntolainan valtiontakauksessa ja asuntolainan korkojen osittaisella verovähennysoikeudella.

Valtio voisi kuitenkin edistää, ilman julkisia kustannuksia, ihmisten asumisuralla etenemistä esimerkiksi tarjoamalla etusijan asumisoikeusasuntoihin ARA-vuokra-asunnoista muuttaville henkilöille.

Yksityiskohtaiset kannanotot asukkaiden sosiaalisen asumisen osuuskuntamallista

Vaikka KOVA suhtautuu kriittisesti sosiaalisen asumisen osuuskuntamallin käyttöönottoon eikä pidä sen käyttöönottoa tarpeellisena, haluamme kuitenkin ottaa lausunnolla olevan mallin yksityiskohtiin kantaa, jos malli kaikesta huolimatta aiotaan ottaa käyttöön.

Asunto-osuuskuntien asukkaiden valintaan liittyvä tarveharkinta ja asunto-osuuskunnan jäsenyyden edellytykset

KOVA pitää selvänä, että asunto-osuuskuntamallilla toteuttavien kohteiden asukkaiden valintaan on liityttävä tarveharkintaa. Tarveharkinta voisi tällöin olla ehdoiltaan 10 vuoden korkotukijärjestelmään liittyvän tarveharkinnan tasoinen.

Jos järjestelmä otetaan käyttöön, on myös ratkaistava, tuleeko säätää niistä edellytyksistä, joilla henkilö voidaan hyväksyä asunto-osuuskunnan jäseneksi. Samalla tulee lainsäädännössä ratkaista se, onko henkilön erottava osuuskunnan jäsenyydestä, jos hän ei enää jossain vaiheessa jäsenyyttään täytä kaikkia tai osaa jäseneksi ottamisen edellytyksistä.

Kunta osuuskuntien perustajana ja jäsenenä

KOVAn käsityksen mukaan ainakaan valtaosa kunnista ei ole kiinnostunut toimimaan asunto-osuuskuntien perustajina ja jäseninä. Pääosalla kuntia on omat vuokrataloyhtiönsä ja osa kunnista omistaa myös oman asumisoikeusyhtiönsä. Kuntien kielteinen suhtautuminen asunto-osuuskuntamallia kohtaan on tulkittavissa niin, etteivät kunnat näe tarpeellisena ottaa käyttöön asukkaiden sosiaalisen asumisen osuuskuntamallia, sillä he kokevat voivansa tarjota riittävästi kohtuuhintaisia asumisratkaisuja jo olemassa olevien yhtiöidensä kautta.

KOVA muistuttaa, että koska kuntien vuokrataloyhteisöt ovat kuntien omistuksessa, ne eivät myöskään ilman omistajansa suostumusta ja lupaa voi ottaa uusia tehtäviä kontollensa.

Asunto-osuuskunnan rahoitus

KOVAn mielestä rahoituksen saaminen asuntorakennuttamiseen ei ole nykypäivän rahoitusmarkkinoilla ongelma, varsinkaan kasvukeskuksissa, joissa ylipäätään uusille asunnoille on pitkäaikaista kysyntää. Rahoituksen saatavuuteen liittyvillä ongelmilla ei KOVAn mielestä voida ainakaan perustella asunto-osuuskuntamallin käyttöönottoa sosiaalisessa asuntotuotannossa.

Selvityshenkilö Rossilahden malli, jossa asunto-osuuskunta sekä ottaisi jäseniltään omaa pääomaa kynnysrahan omaisesti, että ottaisi sekä korkotuki- että tavallista vakuudellista pankkilainaa, vaikuttaa monimutkaiselta järjestelyltä. Se myös todennäköisesti vaikeuttaa osuuskuntien jäsenten käsitystä hahmottaa osuuskunnan lainojen kokonaismäärää ja lainojen lyhennysohjelmaa.

Hankkeiden hyväksyminen tuen piiriin ja valvonta

Selvityshenkilö Hannu Rossilahden esittämä malli asunto-osuuskuntamallin hankkeiden hyväksymisestä vaikuttaa pääosin toimivalta ja hallinnollisesti riittävän yksinkertaiselta. KOVA kuitenkin huomauttaa, että ARA ei välttämättä voi asettaa ehtoja tavalliseen, rahalaitokselta otettuun pankkilainaan, sillä ehdot saattavat estää tällaisen rahoituksen saamista. Koska tällaista rahalaitoslainaa on selvityshenkilön esittämässä rahoitusmallissa vähintään 30 prosenttia kokonaisrahoituksesta, eikä siihen liity mitään valtion tukielementtiä, korkotason vaihdellessa tämän lainan pääomakustannukset voivat vaihdella merkittävästikin. Tämä lisää riskiä asumiskulujen merkittävästä muutoksesta korkotason vaihdellessa.

Selvityshenkilön esittämät asunto-osuuskuntamalliin liittyvät valvontatehtävät Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskukselle (ARA) vaikuttavat KOVAn mielestä järkeviltä ja hallinnollisesti pieniltä.

Asukkaiden saama tuotto osuuden myynnistä

Selvityshenkilön esittämä malli asukkaiden saamasta tuotosta osuutensa myynnissä vaikuttaa kohtuulliselta.

Arvonnousu, tulouttaminen ja osuuskunnan lopettaminen

KOVA kannattaa selvityshenkilön esittämiä näkemyksiä arvonnoususta, tulouttamisesta ja osuuskunnan lopettamisesta.

Valtion tukeman vanhan asuntokannan muuttaminen osuuskuntamuotoon

KOVA ei lähtökohtaisesti pidä perusteltuna, että valtion tuella rahoitettuja vuokra- ja asumisoikeusasuntoja muutettaisiin asunto-osuuskuntamuodossa hallituiksi. Ainostaan väestöltään vähenevillä alueilla olevia, tyhjäksi jääviä tai jääneitä vuokra- tai asumisoikeusasuntoja, joista on poistettu tai poistetaan käyttö- ja luovutusrajoitukset voisi olla perusteltua tarvittaessa muuttaa asunto-osuuskuntamuodossa hallituiksi asunnoiksi. Kokonaan eri kysymys on se, että olisiko tällaisille asunnoille kysyntää väestöltään vähenevillä alueilla.

Helsingissä 1.9.2017,

Kohtuuhintaisen vuokra-asumisen edistäjät – KOVA ry

Jouni Parkkonen, Toiminnanjohtaja

Lisätietoja:    Toiminnanjohtaja Jouni Parkkonen, KOVA, puh. 040 593 3338, jouni.parkkonen@kovary.fi