Helsingin kaupunginkansialle

ASIA:            LAUSUNTO HELSINGIN AM-OHJELMASTA

VIITE:           LAUSUNTOPYYNTÖ LUONNOKSESTA HELSINGIN ASUMISEN JA SIIHEN LIITTYVÄN

MAANKÄYTÖN TOTEUTUSOHJELMAKSI 2024 (AM-OHJELMA) HEL 2024-003498

Kohtuuhintaisten vuokra- ja asumisoikeustalojen omistajat – KOVA ry kiittää mahdollisuudesta lausua Helsingin kaupungille luonnoksesta Helsingin asumisen ja siihen liittyvän maankäytön toteutusohjelmaksi, ja lausuu pyydettynä kunnioittaen seuraavaa.

Lausunnonantajasta

Kohtuuhintaisten vuokra- ja asumisoikeustalojen omistajat – KOVA ry on yleishyödyllisten ja omakustannusperusteella toimivien vuokratalo- ja asumisoikeusyhteisöjen toimialajärjestö, joka toimii jäsentensä edunvalvonta-, palvelu- ja yhteistyöjärjestönä. KOVAn jäsenet omistavat normaaleja vuokra-asuntoja, erityisryhmien vuokra-asuntoja tai asumisoikeusasuntoja.

KOVAlla on 131 jäsenyhteisöä. Niiden pysyvässä omistuksessa on yhteensä yli 330 000 vuokra- ja asumisoikeusasuntoa, joissa asuu yli 500 000 henkilöä. KOVAn jäsenet toimivat noin 130 kunnassa. KOVAn jäsenet omistavat noin 85 prosenttia rajoituksenalaisista normaaleista ARA-vuokra-asunnoista, noin 75 prosenttia kaikista rajoituksenalaista ARA-vuokra-asunnoista Suomessa ja noin 85 prosenttia asumisoikeusasunnoista Suomessa. KOVAn jäsenet aloittivat vuonna 2023 yhteensä lähes 6 000 kohtuuhintaisen vuokra- ja asumisoikeusasunnon rakennuttamisen.

KOVA edustaa pitkäjänteisiä, pysyviä ja turvallisia vuokra- ja asumisoikeusasuntojen omistajia ja vuokranantajia. KOVA kehittää vuokratalo- ja asumisoikeusyhteisöjen toimintaedellytyksiä tekemällä vuokratalo- ja asumisoikeusyhteisöille Suomen parasta edunvalvontaa. KOVAn jäsenistö toimii siten, että pienituloisillakin ihmisillä on varaa laadukkaaseen ja kohtuuhintaiseen asumiseen.

Yleiset kommentit

KOVA pitää Helsingin AM-ohjelmaa hyvänä kokonaisuutena, ja katsoo sen luovan hyvän pohjan kaupungin kasvulle ja asuntopolitiikan tekemiselle. KOVA huomauttaa, että AM-ohjelman taustalla ovat MAL-sopimusten tavoitteet. MAL-sopimusten sopimuskausi on 12 vuotta, joten KOVAn mielestä Helsingin kaupungin olisi syytä vastaavasti pidentää myös AM-ohjelman kesto 12 vuoteen. Tämä toisi kaupungin asuntopolitiikkaan pitkäjänteisyyttä.

KOVA pitää hyvänä, että ohjelmassa yhtenä tärkeimpänä painopisteenä on asuntotuotannon monipuolisuus ja vetovoimaisuus, ja samalla tunnistetaan niiden vaikutus segregaation ehkäisyn näkökulmasta. KOVA katsoo, että segregaation ehkäisemistä edistävät huoneistotyyppi- ja hallintajakaumaltaan monipuoliset ja tasapainoiset alueet ja asumisen laatu.

KOVA kiinnittää kuitenkin huomiota myös siihen, että ohjelman tavoitteet kohtuuhintaisen asuntotuotannon osalta voisivat olla kunnianhimoisemmat. Maankäytön suunnittelulla voidaan tukea kohtuuhintaisen asuntotuotannon tavoitteiden toteutumista vieläkin enemmän.

AM-ohjelman tavoitteet ja toimenpiteet

1. Sosiaalisesti kestävä asuntotuotanto

KOVA pitää hyvänä tavoitetta sosiaalisesti kestävästä asuntotuotannosta ja asuinalueiden monipuolisen asunto- ja asukasrakenteen varmistamisesta. KOVA katsoo, että Helsingin tulee huolehtia myös pitovoimastaan, johon vaikuttaa muun muassa asumisen korkea hinta kaupungissa. Kaupungin tulee pyrkiä olemaan houkutteleva vaihtoehto myös lapsiperheille. Monipuolisella asunto- ja asukasrakenteella hillitään myös alueiden segregaatiota.

Asumisen kustannuksista johtuen kohtuuhintaisiin ARA-asuntoihin kohdistuu Helsingissä ja muualla pääkaupunkiseudulla suuri kysyntä. KOVA katsookin, että ARA-vuokra-asuntojen osuuden koko vuokra-asuntotuotannosta tulisi olla suurempi. KOVA toteaa, että pitkän korkotuen ARA-vuokra-asuntotuotannon osuuden asuntotuotannosta tulisi olla enemmän kuin 20 prosenttia kokonaistuotannosta, esimerkiksi 35 prosenttia. Pitkän korkotuen asuntotuotannon lisääminen voitaisiin toteuttaa esimerkiksi vähentämällä lyhyellä korkotuella rakennettujen asuntojen osuutta.

Uusien asumisoikeusasuntojen lainoittaminen päättyy Orpon hallituksen päätöksen mukaisesti. KOVA esittää, että Helsingin tulisi selvittää, voisiko se itse lainoittaa uusien asumisoikeusasuntojen rakennuttamista. Ohjelmaluonnoksessakin todetulla tavalla asumisoikeusasunnoilla on tärkeä rooli täydennysrakentamisessa ja alueiden hallintamuotojen tasapainoittajana. Asumisoikeusasunnoissa on ollut myös paljon perheasuntoja, joille on jatkossakin Helsingissä kysyntää.

Hitaksen korvaajaksi Helsinki on kaavaillut yhtenä vaihtoehtona vuokralla omaksi -mallia. KOVA epäilee mallin toimivuutta, ja huomauttaa, että erilaisia omistusasumiseen tähtääviä vuokrausmalleja on ollut käytössä aikaisemminkin, mutta yksikään niistä ei ole vakiintunut käyttöön. KOVA korostaa, että ainoa välimallina vakiintunut asumismuoto on ollut asumisoikeus. Lunastusmalliin liittyy myös haasteita, joista yksi on vaatimus pitkästä asumisajasta. Asumisen tarpeet voivat kuitenkin pitemmällä aikavälillä muuttua. KOVA pitää epätodennäköisenä, että uusikaan malli päihittäisi asumisoikeusasuntoa.

1. Riittävä asuntotuotanto ja kestävä kasvu

KOVA pitää hyvänä ohjelmaluonnoksen asuntorakentamisen sujuvoittamisen tavoitteita. Ohjelmaluonnoksen mukaan selvitetään kaavamääräysten, tontinluovutusehtojen ja muiden ohjeiden vaikutusta asumisen hintaan Helsingissä, minkä tavoitteena on lisätä rakentamisen kustannusten muodostumiseen liittyvää ymmärrystä ja karsia mahdollista päällekkäistä rakentamisen ohjausta. KOVA katsoo, että rakentamisen määräyksissä tulisi aloittaa sujuvoittamistalkoot, joilla poistettaisiin tarpeettoman yksityiskohtaisia määräyksiä kaavoista ja muusta kuntatason rakentamisen ohjauksesta.

KOVA pitää selvänä, että yksityiskohtaiset kaavamerkinnät nostavat investointikustannusten lisäksi myös ylläpitokustannuksia ja kohottavat siten osaltaan asumismenoja. Kaavamääräyksiä tulee joustavoittaa niin, että ne esimerkiksi sallisivat tonteille useampia käyttötarkoituksia.

Toimenpiteissä todetaan, että rakentamiskelpoisia tontteja on oltava vähintään 1,5 vuoden kokonaisasuntotuotantoa vastaava määrä, noin 10 500 asunnon rakentamiseksi, ja lisäksi varmistetaan ARA-tuotantoon soveltuvien tonttien riittävä määrä eri alueilla. KOVAn mielestä maankäytön suunnittelussa tavoitteena täytyy olla vähintään viiden vuoden rakentamiskelpoinen tonttivarasto. Riittävällä tonttivarannolla voidaan merkittävästi vaikuttaa asumisen hintaan.

Helsingissä 10.4.2024,

Kohtuuhintaisten vuokra- ja asumisoikeustalojen omistajat – KOVA ry

Jouni Parkkonen, toimitusjohtaja

Lisätietoja:    Lakimies Vilma Pihlaja, puh. 050 472 9430, vilma.pihlaja@kovary.fi