Ympäristöministeriölle

 

ASIA:            LAUSUNTO KYSELYSTÄ SIDOSRYHMILLE ASUNTOPOLIITTISEN KEHITTÄMISOHJELMAN
VALMISTELUN TUEKSI

VIITE:           YMPÄRISTÖMINISTERIÖN KOMMENTOINTIPYYNTÖ 14.1.2020

 

Kohtuuhintaisen vuokra-asumisen edistäjät – KOVA ry kiittää mahdollisuudesta lausua kyselystä sidosryhmille asuntopoliittisen kehittämisohjelman valmistelun tueksi ja lausuu kunnioittaen seuraavaa.

Lausunnonantajasta

Kohtuuhintaisen vuokra-asumisen edistäjät – KOVA ry on yleishyödyllisten ja omakustannusperusteella toimivien vuokranantajien johtava valtakunnallinen edunvalvonta-, palvelu- ja yhteistyöjärjestö. KOVAn jäseninä on kunnallisia vuokrataloyhtiöitä, nuorisoasuntoja ja kehitysvammaisille tarkoitettuja asuntoja valtakunnallisesti omistavia yhteisöjä sekä muita yleishyödyllisiä toimivia vuokrataloyhtiöitä ja -säätiöitä. Osa yhteisöistä omistaa myös palvelu- tai opiskelija-asuntoja. KOVAlla on nyt 53 jäsenyhteisöä. Niiden pysyvässä omistuksessa on yhteensä yli 200 000 vuokra-asuntoa, joissa asuu yli 330 000 henkilöä. Jäsenten vuokra-asuntojen määrä vastaa lähes 70 prosenttia rajoituksenalaisista normaaleista vuokra-asunnoista Suomessa. Jäsenten kaikkien vuokra-asuntojen kokonaismäärä vastaa noin 50 prosenttia kaikista rajoituksenalaista vuokra-asunnoista Suomessa.

KOVAn jäsenyhteisöt aloittivat vuonna 2019 yhteensä lähes 5 000 kohtuuhintaisen vuokra-asunnon rakennuttamisen eri puolilla Suomea. Jäsenyhteisöille valmistui vuoden 2019 aikana noin 3 000 kohtuuhintaista vuokra-asuntoa. KOVAn jäsenyhteisöjen yhteenlasketut investoinnit vuonna 2019 olivat yli 1,1 miljardia euroa.

KOVA edustaa pitkäjänteisiä, pysyviä ja turvallisia vuokra-asuntojen omistajia ja vuokranantajia. KOVAn jäsenyhteisöt noudattavat toiminnassaan omakustannusperiaatetta, eli niiden tavoitteena ei ole tehdä voittoa. KOVAn jäsenyhteisöt ylläpitävät asuntomarkkinoilla kilpailua, erityisesti hintakilpailua. KOVAn jäsenistö toimii siten, että pienituloisillakin ihmisillä on varaa kohtuuhintaiseen ja laadukkaaseen asumiseen.

Mikä Suomen asuntomarkkinoilla toimii hyvin?

Suomessa on tarjolla paljon vaihtoehtoja asumisen järjestämiseksi. Omistusasumisen lisäksi tarjolla on asumisoikeusasuntoja ja osaomistusasuntoja. Vuokra-asuntoja on tarjolla sekä markkinahintaisia että valtion tukemia kohtuuhintaisia ARA-vuokra-asuntoja. Myös uusia asukaslähtöisiä asumismuotoja kehitetään. Jos henkilöllä on riittävät tulot ja varallisuutta, hänellä on asumisessa valinnanvaraa runsaasti.

Suomi on onnistunut luomaan asumismuodoltaan monipuolisia asuinalueita, ja ehkäisemään alueiden eriytymistä. Suomeen ei ole myöskään muodostunut pimeitä asuntomarkkinoita, joilla hyväksikäytettäisiin heikommassa asemassa olevia.

Lisäksi Suomessa on jo olemassa valtion tukema vuokra-asuntojärjestelmä, jota kehittämällä voidaan päästä hallitusohjelmassakin asetettuihin tavoitteisiin kohtuuhintaisen asuntotuotannon määristä.

Mitkä ovat keskeisimmät asuntomarkkinoihin liittyvät haasteet?

Väestö- ja elinkeinorakenteen muutos sekä kaupungistuminen vaikuttavat asuntomarkkinoihin merkittävästi. Näiden muutosten seurauksena asuntomarkkinat ovat polarisoituneet, ja haasteet ovat eri alueilla erilaiset.

Väestöltään kasvavilla alueilla on pulaa erityisesti kohtuuhintaisista vuokra-asunnoista, ja samaan aikaan väestöltään vähenevillä alueilla kärsitään tyhjien asuntojen ongelmasta ja omistusasuntojen arvojen laskemisesta.

Suurin haaste asuntomarkkinoilla on asumisen korkea hinta. Erityisesti yksinasuvilla ja kasvukeskuksissa asuvilla asuminen vie yhä suuremman osan tuloista. Asumisen hinta on noussut merkittävästi enemmän kuin kotitalouksien tulot. Myös keskituloisilla on jo vaikeuksia löytää tulotasoonsa sopivia asumisratkaisuja. Myös asumisen laatu kärsii, kun valintoja joudutaan tekemään yhä enemmän vain hinnan perusteella. Asumisen liian korkea hinta on iso yhteiskunnallinen ongelma. Asumisen kalleuteen liittyviin ongelmiin on kiinnittänyt huomiota myös Taloudellisen yhteistyön ja kehityksen järjestö OECD.

Tuotantotukijärjestelmän rooli on liian pieni suhteessa siihen, kuinka paljon asumista joudutaan tällä hetkellä tukemaan kysyntätuilla, erityisesti yleisellä asumistuella.

Kasvavilla kaupunkiseuduilla korkea asumisen hinta voi haitata työvoiman liikkumista ja hidastaa alueen talouskasvua. Asumisen kalleutta valtio joutuu kompensoimaan maksamalla yksilöille suuria määriä kysyntätukia, lähinnä yleistä asumistukea. Sen myönnetty määrä ylitti 2,1 miljardia euroa vuonna 2018. Asumistuki ei kuitenkaan ratkaise ongelmaa, joka on kohtuuhintaisten asuntojen liian vähäinen määrä. Valtion tukeman kohtuuhintaisen asuntotuotannon määrä on ollut erityisesti pääkaupunkiseudulla ja muilla kasvavilla kaupunkiseuduilla riittämätön vastaamaan kysyntään. Tämän osoittaa se, että KOVAn jäseninä näillä alueilla toimivilla vuokrataloyhtiöillä voimassa olevien asuntohakemusten määrä on lisääntynyt muutaman viime vuoden aikana erittäin voimakkaasti. Se kuvastaa ongelman suuruutta konkreettisesti. Vuokra-asuntotuotannon rakentamismäärien kasvua rajoittaa erityisesti Helsingin seudulla myös tonttien saatavuus ja hinta.

Valtion tukeman vuokra-asuntotuotannon haasteena ovat tällä hetkellä muun muassa rahoittajien vähyys ja tonttien saatavuus. Lisäksi korkotukijärjestelmän ehdot ovat heikot ja valtion tuen määrä järjestelmässä liian vähäinen. Järjestelmä ei ole riittävän kannustava houkuttelemaan alalle uusia toimijoita.

Mitä teemoja asuntopoliittisessa kehittämisohjelmassa tulisi erityisesti käsitellä?

Ohjelmassa tulisi käsitellä koko asuntotuotannon ketjua, jotta tunnistetaan ketjun eri vaiheisiin liittyvät ongelmat asuntomarkkinoiden toimivuuden ja kohtuuhintaisen asumisen kannalta. Samalla on selvitettävä, miten valtio voi omilla toimillaan kehittää asuntotuotantoketjua sen eri vaiheissa.

Ohjelmassa tulisi pureutua erityisesti kasvukeskusten asuntotilanteen parantamisen lisäksi muun muassa väestöltään vähenevien alueiden kysymyksiin, korjausrakentamiseen, asuntokannan ylläpitoon sekä valtion tukeman asuntotuotannon lainaehtoihin.

Myös ARA-tuotannon rahoituksen turvaamista tulee käsitellä ohjelmassa. Tällä hetkellä käytännössä vain yksi rahoituslaitos rahoittaa valtion tukemaa asuntotuotantoa. Tämä voi olla pidemmällä aikavälillä riski koko ARA-järjestelmälle. KOVA esittää myöhemmin tässä lausunnossa näkemyksiään ARA-tuotannon rahoituksen kehittämiseksi ja kilpailun lisäämiseksi.

Lisäksi KOVA katsoo, että valtion tukemaa vuokra-asuntotuotantoa koskevan yleishyödyllisyyslainsäädännön toimivuutta tulee arvioida osana asuntopoliittista kehittämisohjelmaa.

Mitkä ovat tärkeimmät tekijät, joilla varmistetaan riittävä kysyntää vastaavaa asuntotuotanto tulevaisuudessa?

Riittävän asuntotuotannon edellytyksenä kunnissa on halu kaavoittaa kysyntää vastaavasti ja osoittaa riittävät resurssit kaavoitukseen. Kasvukeskusalueilla kunnilla on KOVAn mielestä oltava vähintään viiden vuoden rakentamiskelpoinen tonttivaranto. KOVA on huolissaan siitä, että kohtuuhintaiseen vuokra-asuntotuotantoon ei osoiteta riittävästi tontteja.

Yksi keino kysyntää vastaavan asuntotuotannon varmistamiseksi ovat MAL-sopimukset, joita nyt ollaan laajentamassa uusille alueille. Erityisesti vuokra-asuntotuotannon rakentamismääriä rajoittavat tonttien saatavuus ja hinta. Kuntien tulee kaavoitusratkaisuissaan varata riittävä määrä tontteja myös vuokra-asuntoja varten. Kohtuuhintainen vuokra-asuntotuotanto voidaan varmistaa vain valtion tukemassa asuntotuotannossa. KOVA on esittänyt jo aiemmin, että kohtuuhintaisen vuokra-asuntotuotannon osuus on nostettava MAL-sopimusalueilla 40 prosenttiin koko asuntotuotannosta.

Tärkeää on myös kunnallisten päättäjien sitoutuminen asuntotuotannon tavoitteisiin ja tehtyihin päätöksiin. Kunnan asuntopolitiikan tulee olla ennakoitavissa.

Miten voidaan varmistaa toimivat vuokramarkkinat?

Toimivat vuokramarkkinat varmistetaan riittävällä ja monipuolisella asuntotarjonnalla. Markkinaehtoinen asuntotuotanto ei kuitenkaan pysty turvaamaan yksin riittävää asuntotuotantoa kaikissa suhdannetilanteissa. Siksi kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen tuotantoa tulee lisätä merkittävästi nykyisestä kasvavilla kaupunkiseuduilla. Kohtuuhintaisten asuntojen tuotanto tulee turvata kehittämällä valtion tuotantotukijärjestelmää ja lisäämällä valtion tukea.

Samalla tulee huolehtia, että väestöltään vähenevillä alueilla ja muualla missä kärsitään tyhjien asuntojen ongelmista, on tarjolla riittävästi keinoja ja tukea asuntokannan sopeuttamiseen ja korjaamiseen kysyntää vastaavaksi.

Suomen tavoitteena on olla hiilineutraali vuoteen 2035 mennessä. Miten asuntopolitiikalla voidaan edistää tämän tavoitteen saavuttamista?

Tavoitetta voidaan edistää kannustamalla asuntojen peruskorjaamiseen ja tukemalla avustuksin erityisesti sellaisia korjaustoimenpiteitä, jotka edistävät hiilineutraalisuustavoitteen saavuttamista. Tukea tulisi löytyä myös uusiin innovaatioihin ja kokeiluihin.

Viimeisenä keinona on hiilineutraaliutta vaativa lainsäädäntö.

Miten asuntokannan korjaustarpeeseen tulisi vastata tulevaisuudessa?

Valtion tulee kannustaa kiinteistöjen korjaamiseen ja korjausten suunnitteluun. Jotta kiinteistöjen korjaaminen olisi kannattavaa, niille tulee olla pitkäaikaista kysyntää. Erityisesti väestöltään vähenevillä alueilla kiinteistökannan salkuttaminen on hyvä väline kiinteistökannan kehittämisessä ja korjaustarpeiden määrittelyssä.

ARA-tuotannossa tulee sallia uudelleen korjauksiin varautuminen. Nykyinen korjauksiin varautumisen kieltäminen omakustannusperiaatteella kerättävissä menoissa on ollut vahingollinen hyvälle kiinteistönpidolle.

Lisäksi väestöltään vähenevillä alueilla, jossa asuntomarkkinatilanne on haastava, on vaikea saada rahoitettua asuntojen peruskorjauksia. Näiden toimijoiden on hankala saada korkotukilainoja, koska Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus (ARA) voi edellyttää lainalle kunnan omavelkaista takausta. Takauksen saaminen kunnalta voi muodostua lainan esteeksi ja siten korjausten esteeksi.

Asumisen tukijärjestelmät ja ARA-tuotanto

Mitkä ovat asumisen tukijärjestelmien vahvuudet ja heikkoudet?

Korkotukijärjestelmän vahvuus on, että se mahdollistaa kohtuuhintaisen asuntotuotannon. Vain korkotukijärjestelmän avulla voidaan tarjota kasvukeskuksissa kohtuuhintaista asumista.

Järjestelmän heikkoudet ovat tällä hetkellä valtion tuen vähäinen määrä, rahoittajien vähyys ja järjestelmän monimutkaisuus.

Asumistukijärjestelmä on osaltaan mahdollistamassa asumista pienituloisille. On hyvä asia, että pienituloisten asumista tuetaan ja näin osaltaan ehkäistään asunnottomuutta.

Asumistukijärjestelmä on kuitenkin yhteiskunnalle kallis järjestelmä asumisen tukemiseen. Asumistuki ei myöskään ratkaise itse ongelmaa eli asumisen korkeaa hintaa eikä sillä voida hallita asumisen kustannuksia.

Miten asumisen tukijärjestelmiä pitäisi kehittää?

KOVAn mielestä yhteiskunnan asumiseen käytettävien tukien painopistettä on siirrettävä asukkaan tukemisesta asumistukien avulla yhä voimakkaammin valtion tukemien vuokra-asuntojen rakennuttamiseen liittyvään tukeen (ns. tuotantotuet). Asumisen tukijärjestelmä painottuu tällä hetkellä kysyntätukeen, jota maksetaan erityisesti yleisen asumistuen muodossa vuosittain yli 2 miljardia euroa. Omakustannusperusteisten, kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen määrän lisääminen on pidemmällä aikavälillä ainoa kestävä ratkaisu asumistukimenojen hillitsemiselle. Asuntorakentamisen tuet vaikuttavat valtion rajoituksista johtuen pitkäjänteisesti, toisin kuin asumistuet.

40 vuoden korkotukimalli on välttämätön kohtuuhintaisen vuokra-asuntotuotannon turvaamiseksi ja se tulee säilyttää. Korkotukimalli vaatii kuitenkin kehittämistä, jotta se toimii nykyajan talous- ja rahoitusmarkkinaympäristössä. KOVA ehdottaa 40 vuoden korkotukimalliin seuraavia muutoksia (10 kpl):

1) Omavastuukoron tulee seurata automaattisesti korkotason muutoksia. Korkotuen omavastuukorko on 40 vuoden korkotukijärjestelmässä nyt määräaikaisesti 1,7 prosenttia 31.12.2023 saakka. Sen jälkeen perusomavastuukorko palautuu takaisin 2,5 prosenttiin ilman uutta poliittista päätöstä omavastuukoron tasosta.

Vallitsevassa rahoitusmarkkinatilanteessa useimmat markkinaviitekorot ovat negatiivisia. Kokonaiskorkotasokin korkotukilainoissa jää tässä rahoitustilanteessa keskimäärin enintään noin 0,8 prosenttiin. Näin ollen korkotukea ei makseta tällä hetkellä nostettaviin korkotukilainoihin, koska omavastuukorko on korkeampi kuin lainojen korkotaso. Lisäksi on ongelmallista, että omavastuukorko ei automaattisesti seuraa rahoitusmarkkinatilanteen muutoksia, vaan omavastuukorkotason muuttaminen vaatii aina erilliset poliittiset päätökset kussakin tilanteessa.

KOVA ehdottaa ratkaisuksi korkotuen muuttamista sellaiseksi, että se huomioisi aina yleisen korkotason muutokset. KOVA pitää perusteltuna ratkaisuna mallia, jossa korkotuen omavastuukorko määriteltäisiin vuosittain seuraavalle kalenterivuodelle siten, että kalenterivuotta edeltävän vuoden joulukuussa valtiovarainministeriön määrittelemän peruskorkoon lisättäisiin kiinteä marginaali, esimerkiksi 0,5 prosenttia. Tällöin korkotuen omavastuukorko määrittyisi peruskoron ja kiinteän marginaalin perusteella. Mallissa korkotuki seuraisi aina vuosittain yleistä korkotasoa. Mallissa olisi aina tukea, mutta myös omavastuu lainansaajalle. Korkotukijärjestelmän sosiaalinen luonne huomioiden tällaiselle korkotukimallille on kuitenkin asetettava kohtuullinen enimmäisomavastuukorko, joka voisi olla 4,5 prosenttia. Tällöin tilanteessa, jossa peruskorko olisi enemmän kuin neljä (4,0) prosenttia ja marginaali kiinteä 0,5 prosenttia, korkotukilainoista ei kuitenkaan perittäisi korkeampaa omavastuukorkoa kuin 4,5 prosenttia.

2) Korkotuen kesto on pidennettävä koko laina-ajalle ja sen tason on oltava vakio. Korkotuen kesto on tällä hetkellä 30 vuotta 40 vuoden rajoitusajasta. Korkotuki on tasoltaan voimakkaasti laskeva.

KOVA pitää välttämättömänä, että 40 vuoden korkotukimallissa korkotuen kesto pidennetään koko 40 vuoden rajoitusajan mittaiseksi. KOVA myös ehdottaa, että 40 vuoden korkotukimallissa korkotuen määrä pysyisi vakiona koko korkotukiajan. Korkotuen määräksi KOVA esittää 90 prosenttia omavastuukoron ylittävältä osalta, joka olisi siis vakio koko rajoitusajan. Mallissa olisi aina tukea, mutta myös omavastuu lainansaajalle. 10 vuoden korkotukimallissa korkotukea maksetaan koko laina-ajalle ja se on tasoltaan vakio.

3) Korjauksiin tulee voida varautua jatkossa omakustannusperusteissa vuokranmäärityksessä. KOVA pitää välttämättömänä, että 40 vuoden korkotukimallissa sallitaan uudelleen korjauksiin varautuminen. Katsomme, että nykyinen korjauksiin varautumisen kieltäminen omakustannusperiaatteella kerättävissä menoissa on ollut vahingollinen hyvälle kiinteistönpidolle, siitäkin huolimatta, että uudet, kohteiden rakentamista varten otetut lainat lyhenevätkin aiempia korkotukilainoja nopeammin. Korjauksiin varautumisen kieltäminen on vaikeuttanut merkittävällä tavalla vuokrataloyhtiöiden riskien hallintaa kiinteistönpidossa. KOVA pitää täysin välttämättömänä, että vuokrataloyhtiöille tulee antaa uudelleen mahdollisuus varautua korjauksiin kohtuullisesti osana omakustannusvuokrana asukkailta perittävää vuokraa. Tämä myös takaisi vuokralaisille tasaisemman vuokrakehityksen.

Valtion tukeman vuokra-asuntokannan yksi keskeinen ongelma oli pitkään se, ettei vuokrataloyhteisöt varautuneet korjauksiin riittävästi. Tämä johti siihen, että vuokratasoja oli nostettava merkittävästi yhteisöjen asuntokannan tullessa peruskorjausikään.

Nyt viime hallituskaudella tehty ratkaisu korjauksiin varautumisen kieltämisestä tarkoittaa sitä, että korjaukset on toteutettava kokonaisuudessaan lainarahalla. Tämä tarkoittaa sitä, että korjaukset myös maksavat vuokralaisille enemmän, sillä yhtiön on rahoitettava korjaukset kokonaisuudessaan lisälainoilla. Korjauksien kallistuminen korostuu korkotason noustessa, kun korjauslainojen rahoituskustannukset nousevat. Tämä on täysin epätarkoituksenmukaista paitsi asukkaille, myös vuokrataloyhtiöille ja yhteiskunnalle.

KOVA esittää, että kohtuullinen varautuminen korjauksiin osana omakustannusperiaatteella määritettävää vuokraa olisi enintään 1 euro asuinneliötä kohti kuukaudessa, jos talon tai asunnon rahoittamiseksi myönnetyn lainan hyväksymisestä korkotuki- tai aravalainaksi on kulunut enintään 20 vuotta. Muussa tapauksessa enimmäismäärä olisi 2 euroa asuinneliötä kohti kuukaudessa.

4) Vaatimus vuokrataloyhtiön kategorisesta jälkilaskelmien tekemisestä on poistettava. Vuokrataloyhtiölle tuli tilikaudesta 2017 lukien vaatimus laatia jälkilaskelma koko yhteisön osalta sekä tasausryhmittäin. Jälkilaskelmassa tulee esittää tilikauden aikana vuokralla katetut erät, perusparannuksiin kerätyt varat sekä rahoitusylijäämä tai -alijäämä.

KOVA on pitänyt vaatimusta jälkilaskelman laatimisesta tarpeettomana ja hallinnollisesti erittäin raskaana ylimääräisenä työnä, sillä vuokrataloyhtiöt joutuivat jo ennen jälkilaskelmien tekemistä liittämään tilinpäätöksiinsä rahoituslaskelman, joka sisältää käytännössä samat tiedot kuin jälkilaskelma. Jälkilaskelman lisäarvo on olematon. Jälkilaskelmien hallinnollisesta taakasta kertoo se, että joillain vuokrataloyhtiöillä on edelleen tilikauden 2017 jälkilaskelmat Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksessa (ARA) tarkastettavana.

Ilman jälkilaskelmaakin vuokrataloyhtiön edustaja voi selventää rahoituslaskelman tietoja asukkaille esimerkiksi asukastoimikunnan kokouksessa. Rahoituslaskelman laadinnassa noudatetaan kirjanpitolautakunnan määrittämiä laskentatapoja ja se on vertailukelpoinen eri yhtiöiden osalta.

Edellä olevaan perustuen KOVA esittää, että korkotukilain 13 c §:n ja aravarajoituslain 7 c §:n säännöksiä muutetaan niin, että kategorinen jälkilaskelmien laatimisvelvoite poistetaan omakustannusperiaatetta noudattavilta vuokrataloyhtiöiltä. Sen sijaan KOVAn mielestä yksittäistapauksissa ARA:lle tulisi antaa edelleen mahdollisuus pyytää vuokrataloyhtiöltä koko yhteisön ja tasausryhmittäiset jälkilaskelmat tarkastettavaksi.

5) Vuokranmäärityksessä tulee sallia rajoituksista vapautuneiden kohteiden pitäminen samassa tasausryhmässä rajoituksenalaisten kohteiden kanssa. Korkotukilainsäädäntö ei tällä hetkellä mahdollista sitä, että arava- ja korkotukilain mukaisista käyttö- ja luovutusrajoituksista ja mahdollisista jatkorajoituksista vapautuneet kohteet voisivat olla, vuokrataloyhtiön niin halutessa, samassa tasausryhmässä kuin ne vuokratalokohteet, joissa on arava- ja korkotukilain mukaiset käyttö- ja luovutusrajoitukset voimassa.

Jos rajoituksista vapautuneet ja rajoitusten alaiset vuokratalokohteet olisivat samassa tasausryhmässä, mahdollistaisi se rajoituksista vapautuneiden kohteiden taloudellisen subvention rajoitustenalaisten kohteiden hyödyksi, sillä myös rajoituksista vapautuneiden kohteiden taloudellista ylijäämää voisi hyödyntää rajoitustenalaisten kohteiden hyväksi. KOVAn selvitysten mukaan sen jäsenistön rajoituksista vapautuneissa kohteissa noin 90 prosentissa noudatetaan omakustannusvuokraa, joten näiden kohteiden tasaaminen samassa tasausryhmässä rajoituksenalaisten kohteiden kanssa vähentää vuokrankorotuspaineita tässä tasausryhmässä ja voi jopa alentaa rajoitustenalaisten kohteiden vuokratasoa.

Menettelyn tulee olla vuokrataloyhtiölle vapaaehtoinen.

KOVA esittää, että korkotukilain 13 a §:n ja aravarajoituslain 7 a §:n säännöksiä muutetaan niin, että vuokrataloyhtiö voi halutessaan pitää kaikista rajoituksista vapautuneet vuokratalokohteet samassa tasausryhmässä kuin käyttö- ja luovutusrajoituksien alaiset kohteet.

6) Korkotukilainoissa tulee olla mahdollisuus tasalyhenteiseen lainaohjelmaan. Pitkissä korkotukilainoissa lainanlyhennysohjelmia muutettiin hallituskaudella 2015-2019 kahdesti. Vaikka lainanlyhennysohjelmat ovat edelleen rakentamis- ja perusparannuskorkotukilainoissa takapainotteisia, ohjelmat vastaavat kuitenkin aiempaa paremmin nykyiseen rahoitusmarkkinaympäristöön.

Joidenkin vuokrataloyhtiöiden kannalta voisi olla perusteltua, että nykyisen lainanlyhennysohjelman rinnalle luotaisiin vaihtoehtoinen, tasalyhenteinen lainanlyhennysohjelma. Tasalyhenteisessä ohjelmassa vuosittainen lainanlyhennys olisi 2,5 prosenttia. Tasalyhenteisessä ohjelmassa koron osuus olisi alussa suurempi, mutta lyhennyksen euromäärä olisi aina vakio. Tämä vaihtoehtoinen lainanlyhennysohjelma sopisi erityisesti yhtiöille, joilla on paljon takapainotteisia arava- ja korkotukilainoja ja joka haluaa ajallisesti tasapainottaa lainasalkkunsa lyhennyksiä. Tällöin lainan lyhennysohjelma vastaisi paremmin myös rakennuksen kulumisesta aiheutuvaa rakennuksen arvon laskua.

Lainojen tasalyhenteisyys mahdollistaisi myös sen, että vanha rakentamislaina olisi lyhentynyt merkittävästi nykyistä enemmän, kun rakennukseen tulee ensimmäiset suuremmat korjaukset eteen yleensä noin 20-25 vuoden kuluttua sen valmistumisesta. Tämä olisi myös vuokrataloyhtiön taloudenpidon ja asukkaiden tasaisen vuokrankehityksen kannalta perusteltu mahdollisuus. Myös valtion takausriskit pienenisivät.

Nämä tasalyhenteiset korkotukilainat tulisi aina olla mahdollista tasata samassa tasausryhmässä kuin muutkin 40 vuoden arava- ja korkotukilainat.

KOVA esittää, että pitkissä korkotukilainoissa (sekä rakentamis- että perusparannuslainat) otetaan käyttöön mahdollisuus tasalyhenteiseen lainanlyhennysohjelmaan.

7) Korkotukilainojen vakuuksien hallinta tulee siirtää Valtiokonttorille. Nykyisin korkotukilainoissa vuokrataloyhtiö lainanottajana antaa uuden kiinteistön kiinnitysvakuudet pankille. ARA-tuotannossa ensisijaisena vakuutena tulee olla vähintään 1,2-kertaiset lainan pääomasta olevat kiinteistön kiinnitysvakuudet. Tämän lisäksi korkotukilainoihin tulee valtion täytetakaus enintään 95 prosentin osuudelle. Monille pankeille nämä vakuusjärjestelyt ovat käytännössä ongelmallisia hallita ja siten hyväksyä. Lisäksi nykyinen vakuusmalli estää Suomessa Euroopan Investointipankin rahoituksen hyödyntämisen ARA-tuotannossa.

Pankin pitää arvostaa suhteessa alueen markkina-arvoon vakuutena olevat kiinteistöt säännöllisin väliajoin. Tämä on suuritöistä ja oikean markkinahinnan ja arvostuksen tekeminen on monessa tapauksessa vaikeaa. Pankin on tehtävä kustakin lainasta arvio luottotappion mahdollisuudesta ja sen jälkeen laskettava kuinka paljon niihin on laskennallisesti varattava pääomaa. Mitä pidempi laina-aika sitä monimutkaisempaa arvioiden tekeminen on. Tämä myös lisää laskennallisesti pankilta vaadittavan pääoman määrää.

Nämä ovat KOVAn näkemyksen mukaan keskeisimmät syyt siihen, miksi useat liikepankit eivät ole halukkaita myöntämään pitkäaikaisia korkotukilainoja kilpailukykyisillä marginaaleilla.

Tämän ongelman ratkaisemiseksi KOVA ehdottaa, että korkotukilainojen vakuuskäytäntöä muutettaisiin siten, että vuokrataloyhtiö antaa uuden kiinteistön kiinnitysvakuudet Valtiokonttorille ja valtio antaa omavelkaisen takauksen luotonantajalle.

Valtion kannalta takausvastuiden euromäärä ei muuttuisi mitenkään tämän muutoksen johdosta. Valtiokonttorissa on osaamista ja kokemusta kiinteistövakuuskannan hoitamisesta aravalainojen osalta, joten tehtävä sopisi nimenomaisesti Valtiokonttorille.

Pankkien kannalta vakuuskäytännön muutos olisi iso:

• Valtion omavelkainen takaus lainoille parantaa pankkien taseen laatua, jolla vaikutusta mahdollisesti niiden omaan luottoriskiin ja varainhankintaan.
• Luotonmyöntö prosessi nopeutuisi ja helpottuisi sekä vähentäisi vakuuksiin liittyvää työtä pankissa.
• Pankkien ei tarvitsisi tehdä jatkuvaa kiinteistöjen vakuusarvolaskentaa. Samoin muiden regulaation mukaiset laskelmat luottotappiotodennäkyisyyksistä ja niihin kohdistettavista pääomista helpottuisi.
• Asiakkaan maksukyvyttömyys tilanteessa pankki voisi periä saatavansa suoraan Valtiokonttorilta. Pankin ei tarvitsisi lähteä pitkään realisointiprosessiin ja aikataulut olisivat pankin itsensä määrittelemät.
• Pankkien valvonnan kannalta tämä olisi myös positiivinen muutos.

8) Joukkovelkakirjalainoituksen käyttö tulisi mahdollistaa ARA-tuotannossa. Pääomamarkkinoilla liikkuu paljon rahaa. Yksi pääomamarkkinoiden rahoitusinstrumentti on joukkovelkakirjalaina. Joukkovelkakirjalaina on useaan pienempään osuuteen jaettu velka. Joukkovelkakirjalainalla lainan liikkeellelaskija hakee suurelta joukolta sijoittajia rahaa ja sitoutuu maksamaan velan takaisin tiettynä päivämääränä. Joukkovelkakirjalainat voivat olla joko vakuudettomia tai vakuudellisia. ARA-tuotannossa kiinteistöt olisi helppo asettaa lainan vakuudeksi.

Joukkovelkakirjalainat ovat hyvä rahoitustuote erilaisten suurempien investointien rahoittamiseen. Nykyinen korkotukilainsäädäntö kuitenkin estää ARA-tuotannon rahoittamisen joukkovelkakirjalainoilla, sillä rahoittajana korkotukilainoissa voi tällä hetkellä olla vain luottolaitos, vakuutusyhtiö, eläkelaitos tai kunta. Joukkovelkakirjalainat mahdollistaisivat vuokrataloyhtiöille niiden rahoituksen hajauttamisen.

Joukkovelkakirjalainoilla esimerkiksi Y-Säätiö sr on hankkinut rahoitusta muuhun kuin 40 vuoden korkotukilainoilla toteutettavaan asuntotuotantoon.

KOVA esittää, että korkotukilainsäädäntöä muutetaan siten, että siinä tulisi mahdollistaa joukkovelkakirjalainojen käyttö ARA-tuotantoon.

9) Korkotukilainoissa tulee olla mahdollisuus lyhempään rahoitukseen. Nykyinen korkotukilainsäädäntö lähtee siitä, että rahoituslaitoksen tulee sitoutua kohteen rahoitukseen koko korkotukilaina-ajaksi. Ainoastaan korkotukilainojen koron ajoittainen tarkistaminen on sallittua. Tämä on vähentänyt rahoituslaitosten kiinnostusta ARA-tuotannon rahoittamiseen ja vähentänyt kilpailua rahoituksesta. Rahoituksen saatavuuteen liittyy ongelmia tällä hetkellä jopa 20 vuoden takauslainoissa.

Jos aiemmin kuvattu vakuuskäytännön muutos toteutettaisiin, se avaisi mahdollisuuden muuttaa myös korkotukilainoissa laina-aikaa siten, että rahoituslaitos voisi antaa esimerkiksi 15 vuodeksi kerrallaan tarjouksen rahoituksesta. Tämän jälkeen rahoitus on mahdollista kilpailuttaa uudestaan. Lyhyemmän rahoituksen osalta kilpailu rahoituksessa toimii tälläkin hetkellä.

KOVA esittää, että pitkissä korkotukilainoissa laina-aikaa muutetaan siten, että rahoituslaitokset voisivat jatkossa antaa tarjouksen rahoituksesta 15 vuodeksi kerrallaan nykyisen koko laina-ajan sijaan.

10) Kuntien takauskeskuksella tulisi olla mahdollisuus taata joukkovelkakirjalainoja. Kuntien takauskeskus turvaa ja kehittää kuntien varainhankintaa. Takauskeskus voi myös myöntää takauksia sellaiselle varainhankinnalle, jota käytetään antolainaukseen valtion tuella rakennettavalle asuntotuotannolle.

Jos aiemmin kuvattu joukkovelkakirjalainoitus mahdollistettaisiin valtion tuella rakennettavassa asuntotuotannossa ja jotta lainojen ehdot saataisiin kilpailukykyisiksi, niille tarvittaisiin takaus. Kuntien takauskeskus voisi toimia tällaisten joukkovelkakirjalainojen takaajana. Tämä ei taas onnistu ilman, että Kuntien takauskeskuksesta annettua lakia muutettaisiin niin, että Kuntien takauskeskus voisi antaa takauksen joukkovelkakirjalainoille. Jotta asia olisi Kuntien takauskeskuksen kannalta kiinnostava, tulisi tällaisten joukkovelkakirjalainojen tapauksissa Kuntien takauskeskukselle antaa mahdollisuus kerätä lainoista kohtuullinen takausmaksu.

KOVA ehdottaa selvitettäväksi voitaisiinko Kuntien takauskeskuksesta annettua lakia muuttaa niin, että Kuntien takauskeskus voisi antaa takauksen joukkovelkakirjalainoille tai muille emissioille takausmaksua vastaan.

Lisäksi asumistukijärjestelmän kuntaluokitus tulee uudistaa, jotta se vastaa paremmin asuntomarkkinoiden nykytilannetta. Asumistukeen tulisi myös palauttaa neliövuokraleikkuri, jolla määriteltäisiin maksimineliövuokra, jolle saisi asumistukea. Neliövuokraleikkurin poistaminen vaikutti siihen, että vuokra-asunnoiksi rakennettiin paljon erittäin pieniä asuntoja. Pienissä asunnoissa asumisen laatu ei ole riittävä eivätkä ne sovi pysyväksi asumisratkaisuksi.

Millä toimenpiteillä voitaisiin helpottaa väestöltään vähenevien alueiden asuntomarkkinatilannetta?

Purkaminen on monissa tapauksissa ainoa kestävä ratkaisu alueen asuntomarkkinoiden ongelmiin. Jo nyt käytössä olevat purkuavustukset ja -akordit tulee säilyttää. Näillä alueilla käyttöasteen parantaminen on avainasemassa. Uusi avustus ARA-asuntojen korjaamiseen ikääntyneille on yksi tapa saada mukautettua olemassa olevaa asuntokantaa kysyntää vastaavaksi.

Monilla väestöltään vähenevillä alueilla toimivien vuokrataloyhtiöiden ARA-vuokra-asuntojen vuokrataso on korkeampi kuin alueen vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoissa. Tämä johtuu siitä, että asuntokannan matalasta käyttöasteesta johtuen asukkaat joutuvat maksamaan oman asumisensa lisäksi tyhjien asuntojen ylläpidosta johtuvat kustannukset. Jo nyt saatavilla olevat tuet ja avustukset väestöltään väheneville alueille ja taloudellisissa vaikeuksissa oleville vuokrataloyhtiöille tulee säilyttää. Jatkossa tulee kuitenkin entistä enemmän pyrkiä ennaltaehkäisemään vuokrataloyhtiöiden taloudellisia ongelmia. Väestöltään vähenevillä alueilla toimivat vuokrataloyhtiöt tarvitsevat sellaiset työkalut, joiden avulla ne voivat ennakolta varautua asuntojen alenevaan kysyntään ja sopeuttaa kiinteistökantaansa. Muuttuvassa kysynnässä myös uusia asumisen ratkaisuja tulee tukea ja ottaa huomioon asumisen palvelullistuminen.

Lisäksi alueilla, jossa asuntomarkkinatilanne on haastava ja asuntoja tyhjillään, on vaikea saada rahoitettua asuntojen peruskorjauksia. Korkotukilainoja näillä alueilla toimivien vuokrataloyhtiöiden on hankala saada, koska Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus (ARA) voi edellyttää lainalle kunnan omavelkaista takausta. Takauksen saaminen kunnalta voi muodostua lainan esteeksi ja siten korjausten esteeksi. ARA-asuntojen peruskorjaamiseen tulisi olla tarjolla myös muuta kuin perusparannuslainaan sidottua tukea.

KOVA pitää tärkeänä, että selvityshenkilö Hannu Rossilahden helmikuussa 2018 julkistaman Vuokrataloyhteisöjen talouden tervehdyttäminen erityisen vaikeissa talous- ja asuntomarkkinaolosuhteissa – case Savonlinna -selvitysraportin ehdotukset kytketään tähän kokonaisuuteen.

Esitämme, että purku- ja rajoitusakordit ja purkuavustus voitaisiin myöntää poikkeustapauksissa myös sellaisiin lainoihin, jotka on aiemmin konvertoitu aravalainoista tai vuosimaksulainoista pankkilainoiksi. Monet yhteisöt ovat joutuneet konvertoimaan näitä aravalainoja ja vuosimaksulainoja pankkilainoiksi johtuen niiden korkeista koroista ja huonoista ehdoista, jotta yhteisö on voinut säästää omakustannusperiaatteen mukaisesti rahoituskuluissaan ja siten hillitä vuokrankorotuksiaan.

Vuokrataloyhteisöt sopivat Valtiokonttorin kanssa ohjelmasta yhteisön taloudellisen tilanteen tervehdyttämiseksi. Tähän liittyen KOVA huomauttaa, että näiden ohjelmien ehdot ovat liian tiukkoja. Tämä johtaa tällä hetkellä esimerkiksi siihen, että vuokrataloyhteisö ei voi varautua pitkäjänteisen kiinteistönpidon kannalta kiinteistökantansa suurempiin peruskorjauksiin. Tämä on erittäin suuri ongelma, joka vaikeuttaa yhteisöjen pitkäjänteistä kiinteistönpitoa. KOVA vaatii, että vuokrataloyhteisöille on mahdollistettava taloudellinen varautuminen kiinteistökannan korjauksiin niissä tilanteissa, joissa vuokrataloyhteisö sopii Valtiokonttorin kanssa ohjelmasta yhteisön taloudellisen tilanteen parantamiseksi.

Muistutamme, että purettavien kiinteistöjen taloudellinen alaskirjaus on yksi huomionarvoinen asia vuokrataloyhteisöjen talouden kannalta. Vuokrataloyhteisöissä taseen oma pääoma voi olla niin pieni, että purkamisen vuoksi tehtävät alaskirjaukset taseessa saattavat johtaa yhteisön pahimmillaan selvitystilaan, ellei kunta yhteisön omistajana halua erikseen pääomittaa yhteisöä korottamalla yhteisön osakepääomaa. Tällöin omistajalta pitäisi siis pahimmillaan saada taloudellista tukea sekä kiinteistöjen purkamisen omakustannusosuuteen siltä osin kuin purkuakordi ja -avustus eivät kata kuluja, että yhteisön taseen vahvistamiseen. Tämä on todellinen ongelma, jota ei ole huomioitu lakiesityksessä mitenkään. Tämä ongelma myös estää jo nyt taloudellisesti huonossa tilanteessa olevien vuokrataloyhteisöjen kiinteistökannan kehittämisen.

Mikä rooli valtion tukemalla asuntotuotannolla tulisi olla asuntomarkkinoilla?

Asuntotuotantoa ei voida jättää pelkästään markkinoilla ratkaistavaksi. Markkinaehtoinen tuotanto ei ratkaise asumisen ongelmia kaikkien osalta; se ei tuota kohtuuhintaisia asumisratkaisuja pienituloisille eikä välttämättä keskituloisillekaan. Valtion aktiivista roolia tarvitaan, jotta ihmisillä olisi aidosti mahdollisuus tehdä valintoja omasta asumisestaan.

Valtion asuntotuotannolla on merkittävä rooli erityisesti kasvukeskuksissa.

Valtiolla tulee olla aktiivinen rooli etenkin kohtuuhintaisen asuntotuotannon edistämisessä. Valtion tukemaa asuntotuotantoa tarvitsevat myös erityisryhmät, jotka tarvitsevat erityistä tukea asumisessaan.

KOVA toteaa, että valtion roolia kohtuuhintaisessa vuokra-asuntotuotannossa on vahvistettava, jotta taataan kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen rakentamisen ja pysyvän käytön edellytykset koko Suomessa. Se tarkoittaa tuotantotukea kohtuuhintaiselle vuokra-asumiselle. Tuen perustan muodostavat ehdoiltaan kilpailukykyinen korkotukijärjestelmä ja erilaiset avustukset. Vain näin on mahdollista rakennuttaa markkinahintaa edullisempaa vuokra-asuntotuotantoa. Rakentamisen tukemisen vaikutukset ovat pitkäaikaiset ja hyvät, sillä tuet siirtyvät suoraan asukkaan hyväksi ja näkyvät markkinahintaa alhaisempana vuokratasona.

Miten ARA-asuntojen asukasvalintaa tulisi kehittää?

ARA-asuntojen asukasvalinta perustuu sosiaaliseen tarveharkintaan ja taloudelliseen tarpeeseen, joita arvioidaan hakijan asunnontarpeen, varallisuuden ja tulojen perusteella. Asunnot vuokrataan asuntoa eniten tarvitseville. Etusijalla ovat muun muassa vähävaraisimmat ja pienituloisimmat hakijat. Asukasvalinnalla myös pyritään talojen monipuoliseen asukasrakenteeseen sekä sosiaalisesti tasapainoisiin asuinalueisiin.

KOVA katsoo, että nykyiset asukasvalintaperusteet ARA-vuokra-asunnoissa toimivat hyvin. Vastustamme kiristyksiä ARA-vuokra-asuntojen asukasvalintaan. Selvitysten mukaan tämänhetkisillä asukasvalintakriteereillä asunnot kohdistuvat eniten asunnon tarpeessa oleville pienituloisille ja vähävaraisille kotitalouksille. Valtion tuella rakennetuissa asunnoissa asuvien tulotasoa on selvitetty viime vuosina säännöllisesti. Viimeisimpänä, alkuvuodesta 2019 KOVA selvitti omien jäsenyhtiöidensä asukkaiden tulotasoa. Kaikki nämä selvitykset osoittavat, että ARA-asunnot kohdentuvat pienituloisimmille ja vähävaraisimmille.

Lisäksi KOVA ehdottaa, että asumisoikeusasuntojen asukasvalinnoissa annettaisiin etusija ARA-vuokra-asunnoissa asuville. Näin voitaisiin edistää asukkaan etenemistä asumisen polulla ja samalla ARA-vuokra-asuntoja vapautuisi niitä enemmän tarvitseville.

Kuntien ja kaupunkien rooli

Miten kuntien kaavoitus- ja tonttipolitiikka vastaa asuntotarpeeseen ja miten sitä tulisi kehittää?

Kuntien kaavoitus- ja tonttipolitiikka vastaa kunnasta riippuen hyvin vaihtelevasti asuntotarpeeseen.

Vuokra-asuntotuotannon rakentamismäärien kasvua rajoittaa tonttien saatavuus ja hinta.

Kuntien tulee omassa asuntopolitiikassaan turvata riittävä ja kysyntää vastaava asuntotuotanto. Erityistä huomiota kuntien on kiinnitettävä kohtuuhintaiseen vuokra-asuntotuotantoon, sillä siitä on eniten pulaa.

Riittävän tonttituotannon edellytyksenä kunnissa on halu kaavoittaa kysyntää vastaavasti ja osoittaa riittävät resurssit kaavoitukseen. Etenkin monissa kasvukeskuksissa asuntotuotantoon tarkoitettu tonttivaranto ei riitä vastaamaan kysyntään. KOVAn mielestä kuntien tulee harjoittaa aktiivista maapolitiikkaa. Kuntien on kaavoituksella ja tontinluovutuksin pyrittävä tasapainoisiin asuinalueisiin asunto- ja asukasrakenteeltaan. Tämä ehkäisee eriytymistä. KOVA kannattaa myös hallintamuodoltaan niin sanottujen sekakohteiden suosimista. Tällöin kortteleissa olisi niin omistus-, vuokra- kuin asumisoikeusasuntoja.

Kunnilla tulisi olla viiden vuoden rakentamiskelpoinen tonttivaranto. Etenkin ARA-tuotantoon tarvitaan lisää tontteja. MAL-sopimusalueilla tulee nostaa ARA-vuokra-asuntotuotannon määrä 40 prosenttiin.

Mikä on maankäytön, asumisen ja liikenteen (MAL) sopimusten merkitys asuntotuotannon tavoitteiden saavuttamisessa?

MAL-sopimuksilla on erittäin keskeinen merkitys asuntotuotannon tavoitteiden saavuttamisessa. Sopimusten tavoitteiden tulee olla riittävän kunnianhimoisia. Molemminpuolinen sitoutuminen sopimusten tavoitteisiin on tärkeää. MAL-sopimusmenettely on todettu toimivaksi ja sillä on saatu aikaan hyviä tuloksia. On tärkeää, että MAL-sopimuksissa määritetään ARA-asuntotuotannon määrälliset tavoitteet.

 

Helsingissä 29.1.2020,

Kohtuuhintaisen vuokra-asumisen edistäjät – KOVA ry

Jouni Parkkonen, toiminnanjohtaja

 

Lisätietoja:

Toiminnanjohtaja Jouni Parkkonen, KOVA, puh. 040 593 3338, jouni.parkkonen@kovary.fi                      Lakimies Vilma Pihlaja, KOVA, puh. 050 472 9430, vilma.pihlaja@kovary.fi