Selvityshenkilöt Juhana Brotherus ja Matti Kuronen

ASIA:            LAUSUNTO SELVITYSHENKILÖILLE VUOKRA- JA OMISTUSASUMISEN VÄLIMALLISTA, YM026:00/2024

VIITE:           SELVITYSHENKILÖIDEN LAUSUNTOPYYNTÖ 2.5.2024

Kohtuuhintaisten vuokra- ja asumisoikeustalojen omistajat – KOVA ry kiittää mahdollisuudesta lausua selvityshenkilöille Juhana Brotherus ja Matti Kuronen vuokra- ja omistusasumisen välimallista, ja lausuu pyydettynä kunnioittaen seuraavaa.

Lausunnonantajasta

Kohtuuhintaisten vuokra- ja asumisoikeustalojen omistajat – KOVA ry on yleishyödyllisten ja omakustannusperusteella toimivien vuokratalo- ja asumisoikeusyhteisöjen toimialajärjestö, joka toimii jäsentensä edunvalvonta-, palvelu- ja yhteistyöjärjestönä. KOVAn jäsenet omistavat normaaleja vuokra-asuntoja, erityisryhmien vuokra-asuntoja tai asumisoikeusasuntoja.

KOVAlla on 133 jäsenyhteisöä. Niiden pysyvässä omistuksessa on yhteensä yli 330 000 vuokra- ja asumisoikeusasuntoa, joissa asuu yli 500 000 henkilöä. KOVAn jäsenet toimivat noin 130 kunnassa. KOVAn jäsenet omistavat noin 85 prosenttia rajoituksenalaisista normaaleista ARA-vuokra-asunnoista, noin 75 prosenttia kaikista rajoituksenalaista ARA-vuokra-asunnoista Suomessa ja noin 85 prosenttia asumisoikeusasunnoista Suomessa. KOVAn jäsenet aloittavat vuonna 2024 yhteensä noin 6 200 kohtuuhintaisen vuokra- ja asumisoikeusasunnon rakennuttamisen.

KOVA edustaa pitkäjänteisiä, pysyviä ja turvallisia vuokra- ja asumisoikeusasuntojen omistajia ja vuokranantajia. KOVA kehittää vuokratalo- ja asumisoikeusyhteisöjen toimintaedellytyksiä tekemällä vuokratalo- ja asumisoikeusyhteisöille Suomen parasta edunvalvontaa. KOVAn jäsenistö toimii siten, että pienituloisillakin ihmisillä on varaa laadukkaaseen ja kohtuuhintaiseen asumiseen.

Lausunto

1) Kun tarkastellaan suurimpien kaupunkiseutujen asuinalueita, onko asumisoikeus toiminut vuokra- ja omistusasumisen välimuotona tasaamassa asuinalueiden välisiä eroja (segregaatiota)?

KOVA katsoo, että asumisoikeudella on ollut tärkeä merkitys kunnille segregaation ehkäisyn välineenä. Asumisoikeusasuntoja on rakennutettu muun muassa vuokratalovaltaisille alueille, joille ei ole rakentunut omistusasuntotuotantoa. Asumisoikeusasunnoilla on voitu monipuolistaa asuntojen hallintamuotoja ja alueen asukasrakennetta. Näitä vaikutuksia on saavutettu asumisoikeustuotannon avulla esimerkiksi Helsingin itäisissä kaupunginosissa sekä Turun Pernossa ja Halisissa. Lisäksi asumisoikeusasuntoja on rakennettu asukas- ja asuntorakenteen monipuolistamiseksi myös hintatasoltaan kalliimmille alueille, kuten esimerkiksi Turun Hirvensaloon tai Helsingin uusille asuinalueille kuten Kalasatamaan ja Jätkäsaareen.

Asumisoikeusasuntojen asukasvalinnasta säädellään lailla. Alle 55-vuotiaalta hakijalla tulee olla tarve asumisoikeusasunnolle, ja tätä arvioidaan lain mukaan selvittämällä hakijan varallisuutta. Asumisoikeusasunnon saamisen esteenä on joko hakijan asumistarpeita vastaavan asunnon omistaminen tai riittävä varallisuus tällaisen asunnon hankintaan. Käytännössä asukasvalintasäännökset siis ohjaavat asumisoikeusasunnot keskiluokkaan tai alempaan keskiluokkaan kuuluville. Tästä syystä asumisoikeusasuntojen rakennuttaminen monipuolistaa asukasrakennetta sekä vuokratalovaltaisilla alueilla että hintatasoltaan kalliimmilla alueilla.

KOVA huomauttaa, että asumisoikeusasunnot ovat pääasiassa perheasuntoja, joten ne monipuolistavat etenkin isojen asuntojen tarjontaa. KOVA muistuttaa, että kohtuuhintaisista asumisvaihtoehdoista perheille on jatkuvasti kysyntää.

KOVA korostaa, että monipuolisella asuntotarjonnalla on merkitystä paitsi asuinalueiden myös kaupunkien kehitykselle. KOVA huomauttaa, että kasvavilla kaupunkiseuduilla korkea asumisen hinta voi haitata työvoiman liikkumista. Näin ollen kohtuuhintainen asuntotuotanto ja monipuoliset asumisvaihtoehdot edistävät työvoiman liikkuvuutta, ja mahdollistavat alueen talouskasvun.

Uusilla asuinalueilla erilaisten asumisvaihtoehtojen monipuolinen tarjonta nopeuttaa alueen kehittymistä ja edistää palveluiden saatavuutta, ja vanhemmilla alueilla asuntojen monipuolisella tarjonnalla voidaan vaikuttaa palvelujen säilymiseen alueella.

2) Mitä elementtejä mahdollisessa uudessa välimuodon asumisessa tulisi olla ja mitä ei tulisi olla?

KOVA pitää tärkeänä, että 1) mahdollinen uusi välimalli olisi asukkaalle turvallinen asumismuoto, 2) mallissa olisi mukana Ara-järjestelmän tärkeimmät elementit ja 3) valtion tuen vastapainona järjestelmässä olisi rajoituksia.

Yleishyödylliset Ara-toimijat tarjoavat turvallista ja pitkäaikaista asumista. Valtion tukemat vuokra-asunnot kohdentuvat erittäin hyvin pienituloisille ja vähävaraisille, asumisoikeusasunnot taas alempaan keskiluokkaan tai keskiluokkaan kuuluville henkilöille. KOVA katsoo, että myös mahdollisen uuden välimallin tulee olla asukkaalle turvallinen asumismuoto. KOVA pitää tärkeänä, että valtion tukema asuntotuotanto ei luo läpikulkuasuntoja, vaan asukkaat kokisivat asuntonsa turvalliseksi erilaisissa elämänvaiheissa. Huolehtimalla mahdollisuudesta pitkäaikaiseen asumiseen, voidaan myös ennaltaehkäistä segregaatiota valtion tukemassa asuntotuotannossa.

KOVA katsoo, että välimuodon asuminen tulee sisältää perinteiset Ara-järjestelmän elementit, joita ovat asuntoyhteisöjen yleishyödyllisyys sekä omakustannusperiaate asumisen kustannusten muodostumisessa. KOVAn mielestä valtion tukemassa asuntotuotannossa tavoitteena tulee aina olla kohtuuhintainen asuminen.

KOVA katsoo, että tavoitteet asumisen turvallisuudesta ja kohtuuhintaisuudesta vaativat toteutuakseen, että uudessa välimallissakin toimijan tulisi olla joko Aran yleishyödylliseksi nimeämä yhteisö tai kunnan omistama tai suoraan määräysvallassa oleva yhteisö. KOVA huomauttaa, että olisi tärkeää, että nykyiset asumisoikeusyhteisöt voisivat jatkaa uuden välimallin toteuttajina. Asumisoikeusyhteisöillä on organisaatioissaan muun muassa uudisrakentamiseen ja kiinteistöjen omistamiseen tarvittavaa osaamista.

KOVA pitää perusteltuna, että mahdollisessa uudessakin valtion tukemassa välimallissa tulee olla tukielementin vastapainona rajoituksia. KOVA katsoo, että rajoituksilla varmistetaan, että valtion tuki kohdentuu läpinäkyvästi kohtuuhintaisen asumisen tuottamiseen loppukäyttäjän, eli asukkaan hyväksi, ja että tuki myös pysyy tässä käyttötarkoituksessa pitkäaikaisesti. KOVA huomauttaa, että näin toimivat rajoitukset esimerkiksi 40 vuoden korkotukilainalla toteutetuissa kohteissa. KOVA muistuttaa, että välimallissa tulee ottaa huomioon myös EU:n SGEI-sääntelyyn (Services of General Economic Interest) liittyvät rajoitukset. SGEI-sääntelyssä on muun muassa vaatimus tuen ohjautumisesta niille markkinoille, joille se on tarkoitettu sekä rajoitus toiminnalla saadusta voitosta. Jo pelkästään SGEI-sääntelystä seuraa siis vaatimus asettaa tuen saamisen ehdoksi rajoituksia. Tuen kohdentumisen kannalta KOVA pitää tärkeänä, että rajoituksia on paitsi kohteen käytössä ja myynnissä, myös mahdollisuuksissa tuotontuloutukseen omistajalle. Lisäksi KOVA pitää tärkeänä, että mahdollisen uuden välimallin rajoituksia tarkastellaan myös suhteessa pitkän korkotuen rajoituksiin. Valtion tuen ja rajoitusten tulee järjestelmässä olla tasapainossa, ja toisaalta eri järjestelmien välillä rajoitusten tulee olla oikealla tasolla suhteessa toisiinsa.

Tämän lisäksi KOVA katsoo, että pitkäaikainen korkotukilaina olisi toimiva tapa myös uuden välimallin kohteiden rahoittamisessa. Kohdekohtaisten rajoitusten tulisi olla voimassa koko laina-ajan, eli vähintään 40 vuotta kuten pitkässä korkotuessa. Omakustannusperiaatteen noudattaminen on KOVAn näkemyksen mukaan paras tapa varmistaa, ettei valtion tukemassa välimallissakaan voida tavoitella toiminnasta tuottoa asukkaiden asumisen kohtuuhintaisuuden kustannuksella. Omakustannusperiaate toimii vain, jos ylläpito- ja rahoituskuluja on mahdollista tasata kohteiden välillä kuten nykyisessäkin mallissa. Lisäksi ennakoinnin ja hyvän kiinteistönpidon näkökulmasta on tärkeää, että asumiskustannuksissa voidaan varautua korjauksiin kohtuullisesti etukäteen.

KOVA katsoo, että osa asumisen turvallisuutta ja luotettavuutta ovat toistaiseksi voimassa olevat sopimukset asumisesta. KOVA katsoo, että asukkaan asumisen jatkumisesta voidaan huolehtia muullakin tavalla kuin ikuisella asumisoikeudella ilman, että vaarannetaan asumisen turvallisuutta. KOVA pitää tärkeänä, että sopimukset voidaan irtisanoa, jos esimerkiksi asuntoyhteisön vajaakäyttötilanne tai konkurssi sitä vaatii. KOVA myös huomauttaa, ettei ole tarkoituksenmukaista luoda uuteen välimalliin samaa haastetta, jonka katsotaan valtion riskienhallinnan näkökulmasta liittyvän nykyisen asumisoikeusjärjestelmän ikuiseen asumisoikeuteen. Voimassa olevia asumisoikeussopimuksia ei voida tällä hetkellä irtisanoa edes asumisoikeuskohteen vakavissa vajaakäyttötilanteissa perustuslain mukaisen omaisuuden suojan vuoksi.

Uuden välimallin tulisi edistää asukkaan mahdollisuuksia edetä asumisurallaan kohti omistusasumista. Tästä syystä KOVA katsoo, että välimallin asumismuoto tulee kohdentaa niille, joille siirtymä vuokra-asunnosta suoraan omistusasumiseen on taloudellisesti liian suuri. KOVAn mielestä onkin tärkeää, että asukkaan omarahoitusosuuden tulee mahdollisessa uudessa välimallissa säilyä pienenä, noin 10-25 prosentissa. Jos asukas myisi välimallin asuntonsa, tällöin myös myyntihintaa tulisi säädellä tarkoituksenmukaisesti. Mallin toimivuuden näkökulmasta omarahoitusosuuden vastineeksi saatavien osakkeiden tulee olla panttauskelpoisia, jotta asukas voi hakea lainaa omarahoitusosuuteensa rahoituslaitokselta ja jotta osakkeet voivat toimia lainan vakuutena.

KOVA pitää tärkeänä, että mahdollisessa uudessakin välimallissa asunnot ohjataan niitä hakeville asukasvalinnan kautta. KOVA katsoo, ettei asukasvalinnalle voida asettaa nykyisen asumisoikeusjärjestelmän asukasvalintasäännöksiä tiukempia kriteerejä. Ottaen huomioon välimallin asumisen kohderyhmä ja mahdollinen asukkaan omarahoitusosuus, KOVA katsoo, että välimallin asumisessa asukasvalintasäännösten on oltava väljemmät kuin valtion tukemissa vuokra-asunnoissa.

3) Mitä muuta haluatte nostaa esille välimuodon asumiseen liittyen?

KOVA korostaa, että välimallin asumiselle on pieni- ja keskituloisilla aitoa tarvetta, sillä siirtymä vuokra-asunnosta omistusasuntoon on taloudellisesti suuri etenkin kasvukeskuksissa. KOVA katsoo, että tästä syystä uuden välimallin tulisi tarjota kohtuuhintaista asumista. KOVA pitää tärkeänä, että mahdollinen uusi välimalli edistäisi asukkaan mahdollisuutta edetä asumisurallaan ja kannustaisi siirtymään vuokra-asumisesta muihin asumismuotoihin. Välimallin asuminen toisi tähän sellaisen väliportaan, joka olisi taloudellisesti saavutettavissa vuokra-asunnoissa asuville. KOVA huomauttaa, että uuden välimallin lisäksi voisi olla syytä kehittää myös vaihtoehtoisia rahoitusmalleja omistusasumiseen.

KOVA muistuttaa myös, että erilaisia välimalleja on ollut käytössä aikaisemminkin, mutta yksikään niistä ei ole vakiintunut käyttöön lukuun ottamatta nykyistä asumisoikeusjärjestelmää. KOVA pitää tärkeänä, että pohdittaessa mahdollista uutta vuokra- ja omistusasumisen välille sijoittuvaa välimallia, otetaan yhtenä vaihtoehtona huomioon myös nykyinen asumisoikeusjärjestelmä. KOVA katsoo tarkoituksenmukaiseksi, että selvityksessä otetaan kantaa siihen, voisiko välimallin asumismuodon tavoitteet olla tehokkaimmin saavutettavissa jo olemassa olevaa välimuotoa eli asumisoikeusjärjestelmää kehittämällä. KOVAn mielestä olemassa olevan asumisoikeusjärjestelmän kehittäminen olisi ehdottomasti paras vaihtoehto tarjota valtion tukemaa välimallin asumista.

KOVA kiinnittää huomiota siihen, että kasvukeskuksissa tarvitaan erityisesti kohtuuhintaisia perheasuntoja. Asumisoikeusasuntotuotannosta suuri osa on ollut suuria perheasuntoja, ja kun asumisoikeusasuntojen uudistuotanto pääministeri Petteri Orpon hallituksen päätöksellä päättyy, perheasuntojen tarjonta jatkossa vähenee. KOVA katsoo, että välimallilla tulisi pyrkiä vastaamaan etenkin perheasuntojen kysyntään.

KOVA pitäisi hyvänä, että mahdollisen uuden välimallin selvitystyössä huomioitaisiin myös väestötrendit, jotka vaikuttavat tulevaisuudessa asumiseen, ja välimallin mahdollisuudet tarjota niihin ratkaisuja. Esimerkiksi väestön ikääntyminen tulisi ottaa huomioon.

Helsingissä 28.5.2024,

Kohtuuhintaisten vuokra- ja asumisoikeustalojen omistajat – KOVA ry

Jouni Parkkonen, toimitusjohtaja

Lisätietoja:

Toimitusjohtaja Jouni Parkkonen, puh. 040 593 3338, jouni.parkkonen@kovary.fi

Lakimies Vilma Pihlaja, puh. 050 472 9430, vilma.pihlaja@kovary.fi