Valtion tukeman asuntotuotannon, Valtion asuntorahaston ja epäsuorien tukien selvitysryhmälle

Ympäristöministeriölle

ASIA:            LAUSUNTO SELVITYSRYHMÄN LAUSUNTOPYYNTÖÖN VN/25066/2023

VIITE:           VALTION TUKEMAN ASUNTOTUOTANNON, VALTION ASUNTORAHASTON JA EPÄSUORIEN TUKIEN SELVITYSRYHMÄN LAUSUNTOPYYNTÖ 24.11.2023

Kohtuuhintaisten vuokra- ja asumisoikeustalojen omistajat – KOVA ry kiittää mahdollisuudesta lausua Valtion tukeman asuntotuotannon, Valtion asuntorahaston ja epäsuorien tukien selvitysryhmän lausuntopyynnöstä, ja lausuu pyydettynä kunnioittaen seuraavaa.

Lausunnonantajasta

Kohtuuhintaisten vuokra- ja asumisoikeustalojen omistajat – KOVA ry on yleishyödyllisten ja omakustannusperusteella toimivien vuokratalo- ja asumisoikeusyhteisöjen toimialajärjestö, joka toimii jäsentensä edunvalvonta-, palvelu- ja yhteistyöjärjestönä. KOVAn jäsenet omistavat normaaleja vuokra-asuntoja, erityisryhmien vuokra-asuntoja tai asumisoikeusasuntoja.

KOVAlla on 128 jäsenyhteisöä. Niiden pysyvässä omistuksessa on yhteensä noin 325 000 vuokra- ja asumisoikeusasuntoa, joissa asuu yli 500 000 henkilöä. KOVAn jäsenet toimivat noin 130 kunnassa. KOVAn jäsenet omistavat yli 80 prosenttia rajoituksenalaisista normaaleista ARA-vuokra-asunnoista, noin 70 prosenttia kaikista rajoituksenalaista ARA-vuokra-asunnoista Suomessa ja noin 85 prosenttia asumisoikeusasunnoista Suomessa. KOVAn jäsenet aloittavat vuonna 2023 yhteensä lähes 6 000 kohtuuhintaisen vuokra- ja asumisoikeusasunnon rakennuttamisen.

KOVA edustaa pitkäjänteisiä, pysyviä ja turvallisia vuokra- ja asumisoikeusasuntojen omistajia ja vuokranantajia. KOVA kehittää vuokratalo- ja asumisoikeusyhteisöjen toimintaedellytyksiä tekemällä vuokratalo- ja asumisoikeusyhteisöille Suomen parasta edunvalvontaa. KOVAn jäsenistö toimii siten, että pienituloisillakin ihmisillä on varaa laadukkaaseen ja kohtuuhintaiseen asumiseen.

Lausunto

1) Mitkä ovat nähdäksenne julkisesti tuetun asuntotuotannon tärkeimmät tavoitteet? Miten tässä on onnistuttu?

Valtion tukeman asuntotuotannon tärkeimmät tavoitteet

KOVA pitää valtion tukeman asuntotuotannon tärkeimpinä tavoitteina:

• Kohtuuhintaisen asumisvaihtoehdon tarjoaminen sitä tarvitseville, erityisesti pienituloisille ja vähävaraisille kotitalouksille. Turvallisen ja pitkäaikaisen asumisen tarjoaminen.
• Tuottaa sellaista kysyntää vastaavaa asuntokantaa, jota ei tehdä markkinaehtoisesti. Tarjota asumisvaihtoehtoja erityisryhmille.
• Asunnottomuuden ennaltaehkäisy.
• Varmistaa monimuotoisten ja tasapainoisten asuinalueiden syntyminen. Estää segregaatiokehitystä.
• Mahdollistaa positiivisten rakennemuutosten syntymistä. Luoda edellytykset työvoiman liikkuvuudelle.
• Tarjota mahdollisuuksia uusien asumisratkaisujen ja rakentamisen teknisten ratkaisujen kehittämiseen.
• Toimia suhdannevaihtelujen tasaajana rakennusalalla.

Valtion tukemia asuntoja omistavat ARA-toimijat tarjoavat paitsi kohtuuhintaista, myös turvallista ja pitkäaikaista asumista. KOVAn jäsenyhteisöt ovat sitoutuneet rakennuttamaan ja omistamaan pysyvään vuokra-asuntokäyttöön kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja. Sama koskee myös asumisoikeusasuntoja, joissa on pysyvät rajoitukset. Etenkin kuntien vuokrataloyhtiöt kantavat jatkossakin merkittäviltä osin sen vastuun, jonka ne ovat ottaneet jo aikapäiviä sitten pienituloisten ja vähävaraisten asuttamiseksi. Tätä työtä tekevät myös esimerkiksi järjestötaustaiset, muut yleishyödylliset asuntotoimijat. ARA-tuotannolla on tärkeä rooli asunnottomuuden ennaltaehkäisemisessä.

ARA-toimijat tarjoavat asukkailleen laadukasta asumista. Valtion tukemassa asuntotuotannossa rakennetaan laadukkaita asuntoja, eikä toteuteta esimerkiksi putkimaisia, huonosti erilaisia toimintoja mahdollistavia ja pieniä ns. koppiasuntoja. KOVA huomauttaa, että asumisen laadulla on myös segregaatiota ehkäisevä vaikutus. ARA-asuntokannassa on paljon perheasuntoja, ja ARA-tuotanto vastaakin kohtuuhintaisten, perheille sopivien asuntojen kysyntään erityisesti pääkaupunkiseudulla.

Valtion tukemalla kohtuuhintaisella asuntotuotannolla vaikutetaan kaupunkien kehitykseen. ARA-asunnot ovat usein ensimmäiset, jotka rakennetaan uudelle asuinalueelle. Sijoittamalla ARA-asuntoja hyvien palveluiden ja kulkuyhteyksien äärelle voidaan vaikuttaa esimerkiksi ikääntyvien hakeutumiseen palveluverkoston läheisyyteen. Kohtuuhintainen asuntotuotanto myös edistää työvoiman liikkuvuutta, kun työn vastaanottamisen esteeksi ei muodostu liian korkeat asumiskustannukset. Näistä syistä kohtuuhintainen asuminen on tärkeää alueen elinvoimalle ja talouskasvulle koko Suomessa.

ARA-tuotannolla on merkittävä rooli alueellisen segregaation ehkäisyssä. Segregaation ehkäisemistä edistävät huoneistotyyppi- ja hallintajakaumaltaan monipuoliset ja tasapainoiset alueet. Nämä ovat asioita, joita ARA-kohteiden suunnittelussa otetaan huomioon. ARA-tuotannolla vastataan myös perheasuntojen kysyntään ja vältetään rakentamasta liian yksipuolista asuntokantaa, esimerkiksi pelkästään pienten asuntojen kohteita. Kohtuuhintainen asuntotuotanto on usein ensimmäisiä, joita uudelle asuinalueelle rakennetaan, mutta asuinalueiden tasapainottamiseksi sitä tehdään lisää myös täydennysrakentamisena. Tässä on tärkeä rooli kuntien kaavoituksella ja tonttien saatavuudella ARA-tuotantoon. Asumisoikeusasuntotuotantoa taas voidaan rakentaa alueille, joihin omistusasuntorakentaminen ei hintatason takia ole riittävän houkuttelevaa. Asumisoikeusasuntotuotannon lakkauttamisen myötä kaupungeilta poistuukin yksi segregaation torjumisen keinoista, joka on todistetusti osoittautunut tehokkaaksi aluekehityksen kannalta. Vaikutus korostuu Helsingissä, kun toinen välimallin asumisratkaisu, hintasäädelty omistusasuntomalli (Hitas), lakkautetaan.

Kohtuuhintainen asuntotuotanto tuo myös vaihtoehtoja asumiseen omistusasumisen ja markkinaehtoisen vuokra-asumisen rinnalle. ARA-vuokra-asunnot ja asumisoikeusasunnot voivat esimerkiksi mahdollistaa ikääntyneille omistusasunnosta luopumisen, jolloin heiltä vapautuu varoja omaan hyvinvointiin ja hoitoon liittyviin kustannuksiin. KOVA muistuttaa, ettei kaikilla kansalaisilla ole mahdollisuutta tai halua ostaa omaa asuntoa. Monelle asukkaalle asumisoikeusasunto onkin askel omistusasumiseen. Asunnonostajien keski-ikä on noussut ja ensiasunnon hankinta on entistä hankalampaa kasvukeskuksissa. Asumisoikeusasunnon kohtuuhintaiset käyttövastikkeet sekä asunnosta luopuessa palautettava asumisoikeusmaksu mahdollistavat omistusasuntoon säästämisen. Asumisoikeusmaksu säilyttää reaaliarvonsa, sillä palautettaessa se tarkistetaan rakennuskustannusindeksin muutosten mukaan. Ilman asumisoikeusjärjestelmää, omistusasumisen turvaa ja jatkuvuutta hakevien, mutta ilman asuntolainaa jäävien kansalaisten ainoa vaihtoehto olisi vuokra-asunto. KOVA huomauttaa, että asumisoikeusjärjestelmän puuttuminen ohjaisi välimallin potentiaalisia asujia ARA-vuokra-asuntoihin.

Valtion tukeman asuntotuotannon onnistumiset

Valtion tukema asuntotuotanto on onnistunut hyvin tavoitteessaan tuottaa kohtuuhintaista asumista.  Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA:n julkaisemista tiedoista käy ilmi, että asuminen ARA-asunnoissa on edullisempaa kuin vastaavissa vapaarahoitteisissa asunnoissa.

KOVA huomauttaa, että Suomen nykyinen asuntokanta on lähes kokonaisuudessaan rakennettu jonkinlaisella valtion tuella; aravalain aikaiset omistus- ja vuokra-aravat, korkotukilainoitetut vuokra- ja asumisoikeusasunnot, korkojen verovähennysoikeus asunto-osakkeissa ja omakotitaloissa, asuntolainan valtion täytetakaus ja asuntosäästöpalkkion avulla hankitut omistusasunnot. Samalla on kasvatettu kansakunnan varallisuuttaa laajoissa kansanryhmissä. KOVA katsoo, että monipuolinen valtion tuki on ollut toimivaa ja tarjonnut asumisratkaisuja laajasti. KOVA kiinnittää huomiota myös siihen, että tällä hetkellä tuetaan myös asuntosijoittajia, joilla on oikeus vähentää vuokratuloista vuokraukseen liittyvät menot.

Suomi on ollut ainoa EU-maa, jossa asunnottomuutta kokevien määrä on tähän mennessä koko ajan laskenut, myös taloudellisten taantumien aikana. Tässä kehityksessä ARA-tuotannolla on ollut tärkeä rooli. ARA-toimijat tarjoavat paitsi kohtuuhintaista asumista ja asumiskustannusten vakaata kehitystä, myös pyrkivät turvaamaan asumisen jatkumisen.

ARA-tuotannolla on pystytty myös vastaamaan eritysryhmien asumisen tarpeisiin ja tarjoamaan kohtuuhintaista asumista niin opiskelijoille kuin enemmän tukea ja palveluita tarvitseville erityisryhmille.

Suomessa alueiden eriytymiskehitys on ollut pohjoismaisessa vertailussa maltillista. Suomessa on rakennettu valtion tukemaa tuotantoa hyville sijainneille palveluiden ja kulkuyhteyksien ääreen, ja pystytty mm. täydennysrakentamisella tasapainottamaan asuinalueita. KOVA katsoo, että ARA tuotanto on onnistunut omassa roolissaan segregaation ehkäisyssä.

ARA-toimijat ovat myös osallistuneet puurakentamiseen ja sen kehittämiseen omassa tuotannossaan. ARA-tuotannossa on toteutettu paitsi puurakentamisen kohteita myös muita vähähiilisiä ja hiilijalanjäljen vähentämiseen tähtääviä hankkeita.

KOVA muistuttaa, että Valtion tukeman asuntotuotannon taloudellinen merkitys yhteiskunnalle on merkittävä. Rakentamisen hinnasta noin 46 prosenttia on veroja ja veroluonteisia maksuja. Pelkästään arvonlisävero muodostaa yli puolet edellä mainitusta kertymästä. Valtion tuella rakennettavan asuntotuotannon työllisyysvaikutuksetkin ovat huomattavat.

Seuraava laskelma perustuu 10 000 valtion tuella vuodessa rakennetun ARA-asunnon vaikutuksiin. Asuntojen keskikooksi on laskettu 50 neliötä ja rakentamisen hinnaksi 3 500 euroa neliötä kohden. Rakentamisen uudistuotannon työllisyysvaikutus on noin 16 henkilötyövuotta alkavaa miljoonaa euroa kohden alihankintaketju huomioiden. Edellä mainitun asuntotuotannon arvonlisäys on Suomelle 1,75 miljardia euroa. Tästä arvonlisäyksestä verojen ja verotuottojen vaikutus on noin 788 miljoonaa euroa. Arvonlisäverotuotot yksin ovat 420 miljoonaa euroa. 10 000 rakennettavan asunnon työllisyysvaikutus on noin 28 000 henkilötyövuotta vuodessa.

KOVA katsoo, että kokonaisuudessaan valtion tukema asuntotuotanto on onnistunut tavoitteissaan vaihtelevasti. Kohtuuhintaisen asuntuotannon toteuttamista ovat kuitenkin hankaloittaneet asuntopolitiikan linjamuutokset. Näistä linjanmuutoksista ehkä merkittävin koettiin kesäkuussa 2023 pääministeri Petteri Orpon hallituksen aloittaessa toimintansa. Nykyisessä hallitusohjelmassa on päätetty esimerkiksi alentaa erityisryhmien investointiavustusta ja lopettaa kokonaan asumisoikeusasuntojen uudistuotanto. Tällaisilla päätöksillä on pitkäaikaisia vaikutuksia kohtuuhintaisten asuntojen tarjontaan. 1990-luvun laman jälkeen valtion tuella rakennettavan asuntokannan määrä väheni merkittävästi aikaisempiin vuosikymmeniin verrattuna. Koko 2000-luvulla ARA-asuntoja on rakennettu sitä aiempia vuosikymmeniä vähemmän. Tämä on myös johtanut siihen, että rajoitusten alaisten ARA-asuntojen kokonaismäärä onkin kääntynyt laskuun.

Valtion tukeman kohtuuhintaisen asuntotuotannon määrä on ollut erityisesti pääkaupunkiseudulla ja muilla kasvavilla kaupunkiseuduilla riittämätön vastaamaan kysyntään. Tästä syystä KOVA katsoo, ettei kohtuuhintainen asuntuotanto ole täysin onnistunut tavoitteessaan, koska tuotantomäärät ovat jääneet liian pieniksi.

2) Onko nähdäksenne olemassa muita vaihtoehtoja toteuttaa valtion tuki asuntotuotantoon kuin VAR:n kautta jaettavat tuet ja avustukset? Mitä nämä vaihtoehdot voisivat olla?

KOVA katsoo, että vaihtoehtona Valtion asuntorahaston kautta jaettaville tuille ja avustuksille on valtion lainoituksen palauttaminen kohtuuhintaiseen asuntotuotantoon. Tosin, tässäkin tilanteessa tuotantotukijärjestelmä edellyttäisi erilaisia avustuksia esimerkiksi asuntojen uudisrakentamiseen kasvukeskusalueilla ja toisaalta asuntojen purkamiseen väestöään menettävillä alueilla.

KOVAn näkemyksen mukaan valtion budjetin ja kehyksien ulkopuolinen rahasto on kuitenkin toimivin ratkaisu.

KOVA katsoo, että erilaisia kansainvälisiä malleja ja niiden soveltuvuutta Suomeen voidaan tietysti arvioida myös. KOVA toteaa, että monissa maissa, kuten Tanskassa on kuitenkin käytössä erilaisia valtion budjetin ja kehyksien ulkopuolisia rahastoja, joiden avulla kohtuuhintaista asuntotuotantoa ja sen korjaamista tuetaan.

3) Mitä asioita haluaisitte tuoda esille kohtuuhintaisen asumisen kehittämiseen liittyen?

Valtion tukeman asuntotuotannon rooli asuntopolitiikassa

KOVA muistuttaa, että asuntopolitiikka kytkeytyy niin sosiaalipolitiikkaan, yhteiskuntapolitiikkaan kuin koulutuspolitiikkaan. Asuntopolitiikka tulisi ottaa huomioon päätöksenteossa näillä politiikkalohkoilla, ja toisaalta asuntopolitiikassa tulisi huomioida sen vaikutukset sosiaalipolitiikkaan, yhteiskuntapolitiikkaan ja koulutuspolitiikkaan. KOVA katsoo, että asuntopolitiikkaa tarkastellaan liikaa talouden näkökulmasta, mikä tekee tarkastelusta yksipuolista.

Asuntopolitiikkaa tulee kehittää pitkäjänteisesti. KOVA katsoo, että asuntopolitiikan linjan muuttuminen hallituskausien välillä niin jyrkästi kuin nyt on kevään 2023 eduskuntavaalien jälkeen tapahtunut, on kestämätöntä. Asuntopolitiikan tulee olla pitkäjänteisempää, jotta asunto- ja kiinteistöalan toimintaympäristö on ennakoitavissa. KOVA huomauttaa, että äkilliset muutokset asuntopolitiikassa vaikeuttavat myös yksilöiden mahdollisuuksia suunnitella asumistaan ja edetä omalla asumispolullaan.

Asumista voidaan tukea joko kysyntätuilla, jollaisiksi lasketaan asumistukijärjestelmät, tuotantotuilla, jollaisiksi lasketaan asuntorakentamisen tukeminen taikka näiden yhdistelmällä. Suomessa on käytössä asumisen tukemiseen sekä kysyntätukia että tuotantotukia. Kysyntätuet muodostavat yli 90 prosenttia käytettävissä olevista tuista. Asumistuet muodostavat pääosan Suomessa käytössä olevista kysyntätuista.

Kohtuuhintainen asuntotuotanto edellyttää tuotantotukijärjestelmää ja omakustannusperiaatetta, jotta asumisen hinta saadaan markkinaehtoista asuntotuotantoa edullisemmaksi. Tuotantotukien vastapainona valtion tukemassa asuntotuotannossa on käytössä erilaisia rajoituksia muun muassa asukasvalintaan, rakennusten myyntiin ja omalle pääomalle maksettavaan tuottoon. KOVAn mielestä tuotantotukijärjestelmän tuen ja rajoitusten tulisi olla tasapainossa. Nykyisessä pitkässä, 40 vuoden korkotukimallissa näin ei valitettavasti ole. Lausunnon liitteenä ovat KOVAn ehdotuksia 40 vuoden korkotukimallin kehittämiseksi.

Valtion tukemalla asuntotuotannolla tuotetaan sellaista asuntokantaa, jota ei tehdä markkinaehtoisesti. Tästä syystä kaikkea asuntotuotantoa ei voida jättää pelkästään markkinoilla ratkaistavaksi. Markkinaehtoinen tuotanto ei ratkaise asumisen ongelmia kaikkien osalta; se ei tuota kohtuuhintaisia asumisratkaisuja pienituloisille eikä välttämättä keskituloisillekaan. Vain tuotantotukijärjestelmän avulla voidaan rakennuttaa markkinaehtoista tuotantoa edullisempaa asuntokantaa. Toisaalta valtion tukemaa asuntotuotantoa ei pidä myöskään marginalisoida vain erityisryhmien asuntotuotantoonkaan, vaan valtion tukemaa asuntotuotantoa tarvitaan myös ns. tavallisten vuokra- ja asumisoikeusasuntojen rakennuttamiseen. Valtion aktiivista roolia tarvitaan, jotta ihmisillä olisi aidosti mahdollisuus tehdä valintoja omasta asumisestaan. KOVA pitää perusteltuna, että valtion niukat resurssit suunnataan ensisijaisesti niin, että niiden vaikuttavuus on kaikkein suurinta. KOVA katsoo, että valtion on kannattavaa tukea nimenomaan kohtuuhintaista asuntotuotantoa tuotantotukijärjestelmän kautta.

KOVA muistuttaa, että kohtuuhintaiseen asumiseen ei tällä hetkellä ole tarjolla riittävästi vaihtoehtoja. Tämä näkyy valtion asumistukimenojen määrissä, kun valtio joutuu kompensoimaan asumisen korkeaa hintaa maksamalla yksilöille kysyntätukia, pääasiassa yleistä asumistukea. Sen myönnetty määrä on jo yli kaksi miljardia euroa vuosittain. Asumistuki kysyntätukena ei kuitenkaan ratkaise varsinaista ongelmaa, joka on kohtuuhintaisten asuntojen liian vähäinen määrä. KOVA katsoo, että tuotantotukijärjestelmää tarvitaan jatkossakin, jotta voidaan vastata kohtuuhintaisten asuntojen kysyntään.

Valtion tukeman kohtuuhintaisen asuntotuotannon määrä on ollut erityisesti pääkaupunkiseudulla ja muilla kasvavilla kaupunkiseuduilla riittämätön vastaamaan kysyntään. Tämän osoittaa se, että KOVAn jäseninä näillä alueilla toimivilla vuokrataloyhtiöillä voimassa olevien asuntohakemusten määrä on lisääntynyt muutaman viime vuoden aikana erittäin voimakkaasti. Se kuvastaa ongelman suuruutta konkreettisesti. Vuokra-asuntotuotannon rakentamismäärien kasvua rajoittaa erityisesti Helsingin seudulla myös tonttien saatavuus ja hinta. Myös asumisoikeusasunnoilla on kasvukeskuksissa edelleen merkittävää kysyntää ja siksi niiden uudistuotantoa tulisi ehdottomasti jatkaa.

Pääministeri Petteri Orpon hallitusohjelman mukaan yhteiskunnan tukemaa ARA-asuntotuotantoa vähennetään. KOVA huomauttaa, että tämä tarkoittaa käytännössä kasvua yleisen asumistuen määrissä, koska tarve kohtuuhintaiselle asumiselle ei edelleenkään poistu. Hallitusohjelman mukaan ARA-vuokra-asunnot kohdennetaan entistä paremmin pienituloisille ja vähävaraisille. KOVA katsoo, että koska ARA-asunnot kohdistuvat selvitysten mukaan jo tällä hetkellä erittäin pienituloisille, asukasvalinnan säännöksiä tiukentamalla ei ole mahdollista vapauttaa ARA-asuntoja pienituloisille juurikaan nykyistä enemmän. Jos ARA-asuntotuotannon määrät hallituksen toimilla laskevat tulevina vuosina, tarkoittaa se KOVAn näkemyksen mukaan entistä suurempia asumistukimenoja. KOVA huomauttaa, että syksyllä 2023 eduskunnan käsittelyssä olleet sosiaaliturvan leikkaukset tulevat myös lisäämään tarvetta kohtuuhintaiselle asumiselle entisestään.

Etenkin tässä valtiontalouden ja rakennusalan tilanteessa olisi erittäin epäonnistunutta politiikkaa lähteä pienentämään valtion tukeman asuntotuotannon volyymeja. Toisaalta hallitusohjelman linjaukset ja eduskunnan käsittelyssä oleva valtion vuoden 2024 talousarvio kuitenkin käytännössä jo johtavat tuotannon vähenemiseen. KOVA pitää tärkeänä, että kevään 2024 kehysriihessä hallitus tekisi toimenpiteitä valtion tukeman asuntotuotannon lisäämiseksi, etenkin, kun rakennusalan suhdannetilanne heikkenee edelleen eikä se monienkaan arvioiden mukaan ole vielä saavuttanut pohjatasoaan. Tärkein ja nopein toimi olisi sallia uudelleen asumisoikeusasuntojen uudistuotanto. Niitä on viime vuosina käynnistetty noin 1500 – 2000 asuntoa vuosittain.

Tukijärjestelmän kehittäminen

KOVA korostaa, että tukijärjestelmien tulisi olla mahdollisimman yksinkertaisia ja ymmärrettäviä. Nykyisellään valtion tukeman vuokra-asuntotuotannon korkotukijärjestelmä ei sitä kaikilta osin ole. KOVA muistuttaa, että myös tukijärjestelmien tulee elää ajassa. Nykyinen järjestelmä on luotu erilaisessa rahoitusmarkkina- ja korkotasoajassa kuin mitä nykyinen maailma edustaa.

KOVA haluaa myös korostaa, että pysyvien tukijärjestelmien kriteerit on luotava asuntopolitiikan tavoitteiden edistämisen näkökulmasta. KOVAn mielestä valtion ei lähtökohtaisesti kannata tukea muuta kuin kohtuuhintaista asuntotuotantoa, sillä niukkoja resursseja ei kannata käyttää markkinahintaisen asuntotuotannon tukemiseen. Pahimmissa suhdannetilanteissa voi kuitenkin olla määräaikaisesti perusteltua myös käyttää suhdanneluonteisia asuntorakentamisen malleja rakennusalan työllisyyden turvaamiseksi.

KOVA pitää erittäin keskeisenä sitä, että valtion tukemassa asuntotuotannossa täytyy pysyvästi olla paremmat ja edullisemmat ehdot kuin markkinaehtoisessa lainoituksessa. Perustelemme vaatimustamme sillä, että valtion tukemassa vuokra-asuntotuotannossa on erilaisia käyttö-, luovutus- ja tuotontuloutusrajoituksia. Tämä edellyttää valtion harjoittamalta asuntopolitiikalta pitkäjänteisyyttä. Valtion tukeman asuntotuotantojärjestelmän on oltava aina kilpailukykyinen. Järjestelmän hyöty kanavoituu aina asukkaalle.

KOVA pitää perusteltuna, että erityisesti niille asuntomarkkina-alueille, joilla asuntojen kysynnän ja tarjonnan välillä on huomattava epäsuhta, valtion tulee osoittaa lisätukea. Sillä voidaan vahvistaa kysynnän ja tarjonnan tasapainoa. Tällaisia lisätukia ovat esimerkiksi käynnistysavustukset ja akordit.

KOVA pitää tärkeänä, että ARA:n käsittelyprosesseja kehitetään. Prosesseja tulisi yksinkertaistaa, keventää ja ennen kaikkea nopeuttaa. Nykyisellään ARA-kohteiden hankehakemusten käsittely voi viedä kohtuuttoman kauan.

KOVA katsoo, että asumisessa ja valtion tukemassa asuntotuotannossa olisi tarvetta entistä enemmän kehittämiselle ja tulevaisuuden ratkaisujen hahmottelulle. ARA-tuotannossa tarvittaisiin instanssi, joka mallintaisi erilaisia käytäntöjä, neuvoisi toimijoita alan erityiskysymyksissä ja esimerkiksi koordinoisi rakennusvalvonnan kanssa. Tarvetta olisi myös nykyistä tarkemmille ja kattavammille tiedoille asuntomarkkinoiden kehityksestä ja tilastoista.

Asumisen tutkimus on Suomessa erittäin vähäistä ja hajanaista. Tästä syystä KOVA pitää erittäin tärkeänä, että korkeakouluissa lisättäisiin asumiseen liittyvää tutkimusta. Lisäksi valtiovallan tulisi joko itse tehdä tai tukea asumiseen liittyvää tutkimusta. Jos valtio tekisi asumisen tutkimusta itse, tarvitsisi se sitä varten jonkin organisaation. Asumisen tutkimuksen lisääminen toisi asumisesta ja asuntopolitiikasta käytävään yhteiskunnalliseen keskusteluun myös muita kaivattuja näkökulmia nyt painottuvan taloustieteellisen näkökulman lisäksi.

KOVA kiinnittää huomiota siihen, että pääministeri Orpon hallitusohjelmassa on useita kirjauksia, jotka toteutuessaan lisäisivät sääntelyä ja byrokratiaa valtion tukemassa tuotannossa. Tällaisia ovat esimerkiksi ARA-vuokra-asuntoihin suunnitellut tulorajat sekä muut toimet, joilla hallitusohjelman mukaan tavoitellaan ARA-asuntojen kohdentumista entistä paremmin pienituloisille ja vähävaraisille. KOVA huomauttaa, että yksi nykyisen hallitusohjelman tavoitteista on liian sääntelyn purkaminen ja hallinnollisen taakan keventäminen. KOVA pitää erikoisena, että sääntelyä halutaan kuitenkin lisätä kohtuuhintaisille asuntotoimijoille eri tavoin, kuten palauttamalla tulorajat valtion tuella rakennettaviin vuokra-asuntoihin. KOVA toteaa, että lukuisat selvitykset 2000-luvulla osoittavat, että ARA-vuokra-asunnot kohdentuvat jo hyvin pienituloisille ja vähävaraisille. KOVA katsoo, että tulorajat ovat juuri liiallista sääntelyä, joka lisää byrokratiaa valtion tukemassa asuntotuotannossa.

KOVAn ehdotukset 40 vuoden korkotukimallin kehittämiseksi

Pitkä, 40 vuoden korkotukimalli on välttämätön kohtuuhintaisen vuokra-asuntotuotannon turvaamiseksi ja se tulee säilyttää käytössä. Korkotukimalli vaatii kuitenkin kehittämistä, jotta se toimii nykyajan talous- ja rahoitusmarkkinaympäristössä. KOVAn tarkemmat ehdotukset (7 kpl) 40 vuoden korkotukimalliin kehittämiseksi ovat lausunnon liitteenä.

Väestöltään vähenevillä alueilla tarvitaan myös kohtuuhintaista asumista

KOVA korostaa, että myös väestöltään vähenevillä alueilla tarvitaan kohtuuhintaista, esteetöntä ja energiatehokasta asuntokantaa samalla, kun väärillä sijainneilla olevia ja huonokuntoisia asuntoja puretaan. Myös vääränkokoisia asuntoja puretaan, sillä väestöltään vähenevillä alueilla on paljon suuria perheasuntoja. Asunnon hakijoista näilläkin alueilla suurin osa on kuitenkin yhden tai kahden hengen talouksia, joille perheasunnot eivät ole sopivia. Näillä alueilla asuntokanta ei väestön rakennemuutoksen vuoksi enää vastaa kysyntää, eivätkä suurien asuntojen korkeammat vuokrat sovi toimeentulotuen asumisnormiin. Myös väestöltään väheneville alueille tulee siis rakennuttaa uutta kohtuuhintaista asuntokantaa.

Alueilla, joissa asuntomarkkinatilanne on haastava ja asuntoja tyhjillään, on vaikeaa saada rahoitettua asuntojen peruskorjauksia. Korkotukilainoja näillä alueilla toimivien vuokrataloyhtiöiden on hankala saada, koska Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus (ARA) yleensä edellyttää vuokrataloyhtiön korkotukilainalle kunnan omavelkaista takausta. On kyseenalaista, kuinka valtio siirtää tällä omia riskejään myös kunnille, vaikka kunnilla ei ole nykyisellään mitään tekemistä korkotukilainoituksen kanssa. Muut kuin kunnan omistamat yhtiöt eivät voi edes saada kunnalta tällaista takausta. Takauksen saaminen kunnalta voi muodostua lainan esteeksi myös kuntien omilla vuokrataloyhtiöillä ja siten korjausten esteeksi. Tästä syystä KOVA katsoo, että ARA-asuntojen peruskorjaamiseen tulisi olla tarjolla myös muuta kuin perusparannuslainaan sidottua tukea tai edes, että kunnan omavelkaisen takauksen vaatimus poistettaisiin. KOVA korostaa, että jos asuntokantaa ei saada uudistettua kasvukeskusten ulkopuolella, alueiden välinen polarisaatio kasvaa entisestään.

Asumisoikeusjärjestelmän kehittäminen

KOVA pitää tärkeänä, että asumisoikeusjärjestelmää kehitetään edelleen. KOVA vastustaa asumisoikeusasuntojen uudistuotannon lakkauttamista, josta pääministeri Petteri Orpon hallitus on tehnyt päätöksen. Kuten edellä lausunnossa on esitetty, asumisoikeusasunnoilla on merkittävä rooli yhtenä kohtuuhintaisena asumisvaihtoehtona. Asumisoikeusasunnot ovat tärkeä välimalli esimerkiksi niille, joiden ei ole mahdollista hankkia omistusasuntoa. Kunnat myös pitävät asumisoikeusasuntoja tärkeänä välinennä segregaatio ehkäisyssä.

KOVA katsoo, että asumisoikeusjärjestelmää tulisi kehittää, sen sijaan että sen uudistuotanto ajetaan alas. Asumisoikeusyhteisöillä haasteena ovat peruskorjausten rahoittamisen vaikeudet. Tähän tulisi luoda vaihtoehtoja mahdollistamalla esimerkiksi lyhyemmät laina-ajat. Lisäksi tulisi mahdollistaa rajoituksista vapautuminen tilanteissa, joissa kohteessa on merkittävää vajaakäyttöä.

Asumisoikeusasuntojen uudistuotannon lakkautumista on perusteltu valtion takausriskillä. KOVA muistuttaa, että valtion taloudellinen riski on käytännössä olematon, sillä asumisoikeusasuntojen todellinen arvo on suuri asuntojen hyvien sijaintien takia. Lähes kaikki asumisoikeuskohteet sijaitsevat pääkaupunkiseudulla tai muissa kasvukeskuksissa, joissa asuntojen hintakehitys on pitkällä aikavälillä positiivista. KOVA huomauttaa, että jos takausriskiä pidetään merkittävänä tekijänä, sitä voidaan vähentää vain järjestelmää kehittämällä.

Helsingissä 15.12.2023,

Kohtuuhintaisten vuokra- ja asumisoikeustalojen omistajat – KOVA ry

Jouni Parkkonen, toimitusjohtaja

Lisätietoja:     Toimitusjohtaja Jouni Parkkonen, puh. 040 593 3338, jouni.parkkonen@kovary.fi