Ympäristöministeriölle

ASIA:            LAUSUNTO ASUMISOIKEUSJÄRJESTELMÄN KEHITTÄMISEN SUUNTAVIIVOISTA

VIITE:           YMPÄRISTÖMINISTERIÖN LAUSUNTOPYYNTÖ 11.10.2016

Kohtuuhintaisen vuokra-asumisen edistäjät – KOVA ry kiittää mahdollisuudesta lausua asumisoikeusjärjestelmän kehittämisen suuntaviivoista, ja lausuu pyydettynä kunnioittaen seuraavaa.

Lausunnonantajasta

Kohtuuhintaisen vuokra-asumisen edistäjät – KOVA ry on vuonna 2013 perustettu yleishyödyllisten vuokrataloyhtiöiden edunvalvonta- ja palvelujärjestö. KOVAn jäseninä on kunnallisia vuokrataloyhtiöitä, nuorisoasuntoja valtakunnallisesti rakennuttavia yhteisöjä sekä muita yleishyödyllisiä vuokrataloyhtiöitä ja -säätiöitä. KOVAlla on nyt 21 jäsenyhteisöä. Niiden pysyvässä omistuksessa on 159 000 vuokra-asuntoa, joissa on koteja noin 280 000 ihmiselle. Yhtiöiden asuntojen määrä vastaa 40 prosenttia kaikista valtion tuella rakennetuista vuokra-asunnoista Suomessa.

KOVAn jäsenyhteisöt aloittavat vuonna 2016 yhteensä 4 600 kohtuuhintaisen vuokra-asunnon rakennuttamisen eri puolilla Suomea. Jäsenyhteisöille valmistuu vuoden 2016 aikana 1 500 kohtuuhintaista vuokra-asuntoa. KOVAn jäsenyhteisöjen yhteenlasketut investoinnit vuonna 2016 ovat yli 951 miljoonaa euroa.

KOVA edustaa pitkäjänteisiä, pysyviä ja turvallisia vuokra-asuntojen omistajia ja vuokranantajia. KOVAn jäsenyhteisöt noudattavat toiminnassaan omakustannusperiaatetta, eli niiden tavoitteena ei ole tehdä voittoa. KOVAn jäsenyhteisöt ylläpitävät asuntomarkkinoilla kilpailua, erityisesti hintakilpailua. KOVAn jäsenistö toimii siten, että pienituloisillakin ihmisillä on varaa kohtuulliseen asumiseen.

Yleistä

KOVA pitää perusteltuna uudistaa asumisoikeusjärjestelmää, jotta järjestelmään liittyvät tunnistetut riskit saadaan joko elimoitua tai minimoitua. Näitä ovat muun muassa asumisoikeustalojen peruskorjausten rahoittaminen ja jonotusjärjestelmä.

KOVAn mielestä valtion tukemalle asumisoikeusasuntojärjestelmälle on edelleen tarve. Etenkin kasvukeskuksissa asuntomarkkinoille tarvitaan omistus- ja vuokra-asumisen väliin sijoittuva malli, joka tukee omistusasuntomarkkinoille siirtyviä, sieltä poistuvia ja tarjoaa matalammalla kynnyksellä vuokra-asumisesta siirtymisen omistusasumisen suuntaiseen asumismalliin.

KOVA pitää tärkeänä, että asumisoikeusjärjestelmä olisi jatkossa selkeä, ymmärrettävä ja läpinäkyvä. KOVA kuitenkin toivoo, että järjestelmä ei jatkossa johda vain asuntomäärältään suuriin yhteisöihin, vaan että myös asuntomäärältään pienemmillä yhtiöillä olisi aito mahdollisuus toimia. Tämä mahdollistaisi myös asukkaille enemmän valinnanmahdollisuuksia.

KOVA pitää perusteltuna, että valtion tukemaa asumisoikeustuotantoa rajoitettaisiin vain kasvukeskuksiin, joissa on pitkäaikaista kysyntää asumisoikeusasunnoilla. Tällä linjauksella paitsi minimoidaan valtion riskejä, myös estetään taloudelliselta pohjaltaan epäterveiden yhtiöiden olemassaolo.

Ehdotettua asunto-osuuskuntamallia KOVA pitää mielenkiintoisena ja kokeilemisen arvoisena. Toisaalta, asumisoikeusasuminen on jo nyt mahdollista järjestää myös yhdistyspohjaisesti, joka on luonteeltaan aika lähellä osuuskuntamallia. Onko ehdotetusta osuuskuntamallista siis löydettävissä mitään todellista lisäarvoa nykyjärjestelmään?

Yksityiskohtaiset kannanotot asumisoikeusjärjestelmän kehittämisen suuntaviivoihin

Asukasvalinta ja hakujärjestelmä

KOVA pitää perusteltuna siirtyä hallinnollisesti nykyistä kevyempään ja nopeampaan asukasvalintaan asumisoikeusasukkaita valittaessa. KOVA kannattaa yhtä valtakunnallista jonotusjärjestelmää, jossa jokaisella hakijalla on vain yksi järjestysnumero. Lisäksi KOVAn mielestä on perusteltua, että järjestysnumero on määräaikainen. KOVA kannattaa vähintään kuuden (6) kuukauden voimassaoloaikaa järjestysnumerolle.

KOVA pitää perusteltuna kehittää asumisoikeusasuntojen asukasvalintaa niin, että vuokra-asunnoista asumisoikeusasuntoihin muuttavat olisivat etusijalla asuntojonoissa. Tämä vapauttaisi etenkin valtion tukemia ARA-vuokra-asuntoja kasvukeskuksissa niitä tarvitseville aiempaa enemmän ja kannustaisi asukkaita etenemään asumisurallaan.

KOVA ei pidä perusteltuna, että viranomainen toimisi jatkossakin asumisoikeusyhtiöiden asukkaiden valitsijana. KOVA kannattaa asukasvalinnan siirtämistä asumisoikeusyhtiöille. Tällöin asukasvalinta olisi verrannollinen valtion tukemiin ARA-vuokra-asuntoihin asukkaita valittaessa. Jos asukasvalinta toimii vuokrataloyhtiöissä hyvin ja tehokkaasti asukkaita valittaessa valtion tukemiin ARA-vuokra-asuntoihin, niin miksi asukasvalinta ei toimisi myös asumisoikeusyhtiöiden itsensä tekemänä?

KOVA ei kannata maksujen sallimista asumisoikeusasuntoja haettaessa, ellei maksua huomioida osana asumisoikeusmaksua, kun hakija ostaa asumisoikeusasunnon. Lähtökohtaisesti KOVA pitää asunnon hakemiseen liittyviä maksuja eriarvoistavina ja tarpeettomina. Tällaiset kulut on katettava yhtiön yleisistä hallinnon kuluista.

Rahoitus

KOVA pitää perusteltuna, että valtion tuella rakennettavissa asumisoikeusasunnoissa noudatettaisiin samoja omavastuukorkoja kuin 40 vuoden korkotuella valtion tukemia vuokra-asuntoja rakennettaessa, koska asumisoikeusjärjestelmän perusluonteena on olla valtion ikuisten rajoitusten alaisina. Lisäksi tällä voitaisiin edistää asumisen kohtuuhintaisuutta asumisoikeusasunnoissa. Asumisoikeusasuntojen perusparannuksiin otettavien perusparannuslainojen omavastuukoron tulee olla sama kuin uudistuotantoon tarkoitetun korkotukilainan omavastuukoron.

KOVA pitää perusteltuna, että asumisoikeusyhtiöillä olisi mahdollisuus konvertoida vanhoja, nykyiseen korkotasoon nähden ylikorkoisia aravalainoja uusiksi korkotukilainoiksi.

KOVAn mielestä on perusteltua, että asumisoikeusyhtiöille annetaan oikeus irtisanoa asumisoikeussopimus tilanteissa, joissa kiinteistö joudutaan realisoimaan asuntojen vähäisen kysynnän vuoksi. Tällaisissa tilanteissa KOVA pitää tärkeänä, että nämä asumisoikeuden haltijat ovat etusijalla uuden asumisoikeusasunnon saamisessa. Sen sijaan KOVA ei pidä mitenkään tarkoituksenmukaisena, että itsessään tämän realisointiuhkan nojalla asukkaille annettaisiin yleisesti ottaen lisää päätösvaltaa asumisoikeusyhtiöissä. Realisointitilanteet tulevat KOVAn arvion mukaan muodostumaan harvinaisiksi, joten tämä ei itsessään ole riittävä syy mahdollistaa asukkaille nykyistä enemmän päätösvaltaa asumisoikeusyhtiöissä.

KOVAn mielestä asumisoikeusasumiseen liittyvien rahoitusriskien jakautumista edesauttaisi se, että omistajilta edellytettäisiin kohtuullista omarahoitusosuutta. Koska omistajan pääoma sitoutuu asumisoikeusyhtiöihin ikuisesti, tulisi tätä kompensoida omistajan omarahoitusosuuden enimmäistuottoa korottamalla. KOVA kuitenkin tunnistaa, että tämä linjaus toteutuessaan saattaisi vähentää valtion tukemien asumisoikeusasuntojen rakentamista. KOVA toivoo, että ympäristöministeriö arvioi tarkasti erityisesti tämän kokonaisuuden ja sen vaikutukset asumisoikeusasuntojen rakennuttamiseen.

Asukkaan asema

KOVA pitää perusteltuna eriyttää valtion tukemissa vuokra-asunnoissa asuvien ja asumisoikeusasukkaiden osallisuutta sekä hallintoon ja päätöksentekoon osallistumista koskevat säädökset. Vuokra-asuminen ja asumisoikeusasuminen ovat hallintamuodoltaan erilaiset, joten siksi säädöksetkin on perusteltua eriyttää.

KOVA pitää asumisoikeusyhtiötasoisia asukkaiden yhteistyöelimiä kannatettavina osallistamaan asukkaita asumisoikeusyhtiöissä tapahtuvaan päätöksentekoon. KOVA toteaa, että jos asumisoikeusasukkaille annettaisiin jatkossa nykyistä enemmän päätösvaltaa, heitä tulee kouluttaa riittävästi yhtiöissä tapahtuvaan päätöksentekoon ja etenkin rahoitusasioihin. On ymmärrettävää, että jos asukkaiden edustajilla ei ole riittävää osaamista ja ymmärrystä esimerkiksi pääomavastikkeiden määräytymisen perusteisiin, asukkaat saattavat tällöin kokea, että asumisoikeusyhtiön johto ei avaa heille asioita riittävästi.

Asukkaiden taloudellinen tai muukaan vastuu ei esityksen myötä yhtiöoikeudellisesti lisäänny, joten KOVAn mielestä ei ole tarkoituksenmukaista eikä yhtiöiden edun mukaista kasvattaa asukkaiden päätösvaltaa. Se vaikeuttaisi vaikeuttaa yhtiöiden hyvää ja ammattimaista hoitoa ja pitkällä aikavälillä heikentäisi asumisoikeusyhteisöjen toimintaedellytyksiä.

KOVA toteaa, että asumisoikeusjärjestelmän kehittämisen suuntaviivoja koskevassa muistiossa esitetään asukkaille veto-oikeutta yhtiön tekemiin päätöksiin. Muistiosta ei kuitenkaan käy ilmi se, mitä asioita ja millaisia tilanteita veto-oikeus koskisi. KOVA pitää asukkaiden automaattisia veto-oikeuksia arveluttavina ja huonosti osakeyhtiöiden normaaliin enemmistöpäätöksentekoon soveltuvina.

Mitä tulee ehdotettuihin yhtiöiden raportointikäytänteiden kehittämiseen, KOVA toivoo, että lisäraportointivelvoitteet eivät lisää kohtuullista enemmän yhtiöiden hallinnollista taakkaa. On etenkin tärkeää, että raportointia koskevat lisävelvoitteet tuottavat aidosti sellaista relevanttia tietoa, jolla on todellista käyttöä. Raportoinnin lisääminen raportoinnin itsensä vuoksi ei ole järkevää. Kun kerran valtion tukema asumisoikeusjärjestelmä on luonteeltaan ikuisten rajoitusten piirissä, toiminnan tulisi jo tästä syystä olla automaattisesti yleishyödyllistä.

KOVA ei kannata, että johdon palkkiojärjestelmien perusteita määriteltäisiin asumisoikeuslainsäädännössä millään tavalla. Johdon palkkaus- ja palkitsemisjärjestelmät ovat osakeyhtiön sisäisiä asioita ja kuuluvat yhtiökokouksen ja yhtiön hallituksen päätettäviin asioihin.

Muuta

KOVA kannattaa sanktioiden käyttöönottoa asunnon säännösten vastaisten luovutusten ja vuokraustoiminnan hillitsemiseksi ja estämiseksi.

Helsingissä 7.11.2016,

Kohtuuhintaisen vuokra-asumisen edistäjät – KOVA ry

Jouni Parkkonen, Toiminnanjohtaja

Lisätietoja:    Toiminnanjohtaja Jouni Parkkonen, KOVA, puh. 040 593 3338, jouni.parkkonen@kovary.fi