Ympäristöministeriölle

 

ASIA:            LAUSUNTO LUONNOKSESTA HALLITUKSEN ESITYKSEKSI ASUNTORAKENTAMISEN KORKOTUKIJÄRJESTELMÄN KEHITTÄMISEKSI

VIITE:           LAUSUNTOPYYNTÖ 19.9.2017 Dnro YM1/600/2017

 

Kohtuuhintaisen vuokra-asumisen edistäjät – KOVA ry kiittää mahdollisuudesta lausua luonnoksesta hallituksen esitykseksi asuntorakentamisen korkotukijärjestelmän kehittämiseksi, ja lausuu pyydettynä kunnioittaen seuraavaa.

Lausunnonantajasta

Kohtuuhintaisen vuokra-asumisen edistäjät – KOVA ry on yleishyödyllisten vuokrataloyhteisöjen johtava ja kasvava edunvalvonta-, palvelu- ja yhteistyöjärjestö. KOVAn jäseninä on kunnallisia vuokrataloyhtiöitä, nuorisoasuntoja valtakunnallisesti rakennuttavia yhteisöjä sekä muita yleishyödyllisiä vuokrataloyhtiöitä ja -säätiöitä. Osa yhteisöistä omistaa myös palvelu- ja opiskelija-asuntoja. KOVAlla on nyt 33 jäsenyhteisöä. Niiden pysyvässä omistuksessa on noin 177 500 vuokra-asuntoa, joissa asuu yli 300 000 ihmistä. Yhteisöjen asuntojen määrä vastaa 45 prosenttia kaikista valtion tuella rakennetuista vuokra-asunnoista Suomessa.

KOVAn jäsenyhteisöt aloittavat vuonna 2017 yhteensä lähes 5 600 kohtuuhintaisen vuokra-asunnon rakennuttamisen Suomessa. Jäsenyhteisöille valmistuu vuoden 2017 aikana yli 3 200 kohtuuhintaista vuokra-asuntoa. KOVAn jäsenyhteisöjen investoinnit vuonna 2017 ovat 1 150 miljoonaa euroa.

KOVA edustaa pitkäjänteisiä, pysyviä ja turvallisia vuokra-asuntojen omistajia ja vuokranantajia. KOVAn jäsenyhteisöt noudattavat toiminnassaan omakustannusperiaatetta, eli niiden tavoitteena ei ole tehdä voittoa. KOVAn jäsenyhteisöt ylläpitävät asuntomarkkinoilla kilpailua, erityisesti hintakilpailua. KOVAn jäsenistö toimii siten, että pienituloisillakin ihmisillä on varaa laadukkaaseen ja kohtuuhintaiseen asumiseen.

Yleistä

Mitä mieltä olette luonnoksesta hallituksen esitykseksi?

                      Kannatamme esitystä osittain

Näkemyksenne esityksen tavoitteista

Kohtuuhintaisen vuokra-asumisen edistäjät – KOVA ry on pääosin pettynyt hallituksen esitysluonnoksen sisältöön. KOVA pitää lakiluonnoksessa olevia ehdotuksia vaatimattomina 40 vuoden korkotukijärjestelmän ongelmiin ja järjestelmään liittyviin valuvikoihin nähden. KOVAn mielestä lakiluonnoksessa ei ole riittäviä ratkaisuja 40 vuoden korkotukijärjestelmän suurimpaan ja perimmäiseen ongelmaan, valtion tuen ja korkotukijärjestelmään liittyvien rajoitusten väliseen merkittävään epäsuhtaan. KOVAlle eikä sen jäsenyhteisöille ole ongelma korkotukijärjestelmään liittyvät rajoitukset, vaan valtion tuen puute korkotukijärjestelmästä.

KOVAn mielestä lakiluonnoksessa esitetyt keinot ja korkotukijärjestelmät ehdot eivät ole kannustavia. KOVA muistuttaa, että eduskunta edellytti hallitusta ponnella 10 vuoden korkotukimallia hyväksyessään (EV 81/216 vp) käynnistävän korkotukimallin kokonaisvaltaiseen kehittämiseen tähtäävät toimenpiteet, jotta mallin ehdot saadaan kannustaviksi. Näkemyksemme mukaan tässä lakiluonnoksessa ei ole huomioitu eduskunnan ponnessa osoittamaa tahtoa tehdä 40 vuoden korkotukijärjestelmästä ehdoiltaan kannustava.

KOVA tukee lakiluonnoksessa sitä tavoitetta, että kasvukeskuksiin tarvitaan merkittävästi lisää kohtuuhintaisia, valtion tukemia vuokra-asuntoja ja asumisoikeusasuntoja.

KOVAn mielestä kasvukeskusten kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen määrän lisäämiseen pitää vaikuttaa myös maankäytön, asumisen ja liikenteen (MAL) sopimusten kautta. KOVAn mielestä seuraavissa MAL-sopimuksissa ARA-vuokra-asuntotuotannon tai siihen rinnastettavan muuten kohtuuhintaisen vuokra-asuntotuotannon määrä pitää kaksinkertaistaa nykyisestä 20 prosentista 40 prosenttiin.

KOVAn mielestä lakiluonnoksessa esitetty korkotuen omavastuukoron pysyvä alentaminen 2,5 prosenttiin ei ole riittävä toimenpide. Tätä koskevat perustelut esitämme tarkemmin myöhemmin kohdassa Korkotuen omavastuukoron alentaminen.

KOVA muistuttaa, että kaikki 40 korkotukijärjestelmään kohdistuvat kustannukset rahoitetaan valtion asuntorahastosta (VAR), joka on valtion talousarvion ulkopuolinen, erityistehtävärahasto. Näin ollen 40 vuoden korkotukijärjestelmän ehtoihin tehtävien parannusten kustannukset rahoitetaan VAR:sta, joten niillä ei ole vaikutuksia valtion budjettitalouteen.

KOVA muistuttaa, että 40 vuoden korkotukijärjestelmässä valtion tuki kohdentuu pitkien rajoitusten vuoksi oikein asukkaalle. Omakustannusperusteisten, kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen määrän lisääminen on pidemmällä aikavälillä ainoa kestävä ratkaisu asumistukimenojen hillitsemiselle. Asuntorakentamiset tuet vaikuttavat valtion rajoituksista johtuen pitkäjänteisesti, toisin kuin asumistuet.

Näkemyksenne ehdotettujen lainsäädäntömuutosten arvioiduista vaikutuksista

Vaikutukset julkiseen talouteen

KOVAn mielestä ehdotettujen lainsäädäntömuutosten vaikutukset julkiseen talouteen ovat todennäköisesti vähäiset, sillä korkotukijärjestelmässä ei ole tällä korkotasolla juuri muuta julkista tukea kuin valtion täytetakaus korkotukilainalle. Korkotukilainojen korkotukeakin maksetaan tällä korkotasolla arviolta vain noin 10 miljoonaa euroa vuodessa. Vaikka korkotaso nousisikin nykyisestä, on epätodennäköistä, että korkotukimenot kasvaisivat kohtuuttomiksi myöskään VAR:n taloudellisen aseman kannalta.

Vertailun vuoksi, valtio käyttää asumistukiin ja toimeentulotuen kautta maksettaviin asumiskuluihin arviolta noin 2,5 miljardia euroa vuodessa. Lisäksi, kun huomioidaan se, että korkotuet maksetaan VAR:sta ja asumistuet budjettivaroin, valtio käyttää budjettivaroja merkittävästi enemmän asumistukiin kuin kohtuuhintaiseen, normaaliin vuokra- tai asumisoikeusasuntotuotantoon.

Edellä olevaan viitaten, KOVA pitää ehdottoman järkevänä, että pidemmällä aikavälillä on julkisen talouden näkökulmasta järkevää vahvistaa korkotukijärjestelmää ja lisätä siihen valtion tukea kuin maksaa asumistukia.

Vaikutukset vuokra- ja asumisoikeustaloyhteisöihin

KOVAn näkemyksen mukaan ehdotetut lainsäädäntömuutokset eivät juuri paranna yleishyödyllisten ja omakustannusperiaatteella toimivien vuokrataloyhteisöjen edellytyksiä rakennuttaa kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja eikä ehdotetut korkotukijärjestelmän ehdot edelleenkään kannusta tähän. Osa ehdotetuista lainsäädäntömuutoksista on jopa kielteisiä vuokrataloyhteisöjen näkökulmasta. Asumisoikeusyhteisöjen kannalta ehdotetut lainsäädäntömuutokset ovat jopa katastrofaalisia, sillä jos ehdotetut lainsäädäntömuutokset tulevat sellaisenaan voimaan, ne käytännössä lopettavat valtion tukeman asumisoikeusasuntotuotannon kokonaan.

KOVAn mielestä uusien korkotukilainojen lainanlyhennysaikataulun muutos parantaa yhteisöjen taloudellisia edellytyksiä pidemmällä aikavälillä, kun korkotukilainat lyhenevät aiempaa nopeammin. KOVA huomauttaa kuitenkin, että tämä ehdotettu lainsäädäntömuutos ei kuitenkaan lisää valtion tukea järjestelmään.

KOVA pitää myönteisenä, että omakustannusvuokrassa voisi periä omille varoille kuuden (6) prosentin enimmäistuoton nykyisen neljän (4) prosentin sijaan, mutta samalla KOVA huomauttaa, että 10 vuoden lyhyen korkotuen mallissa on sama kuuden (6) prosentin enimmäistuottomahdollisuus. Koska 10 vuoden korkotukijärjestelmässä on merkittävästi lyhyemmät rajoitukset, tällöin tulisi 40 vuoden korkotukimallissa olla suurempi enimmäistuoton keräämismahdollisuus kuin 10 vuoden korkotukimallissa. KOVA pitääkin perusteltuna, että omakustannusvuokrassa kerättävä enimmäistuotto nostettaisiin 40 vuoden korkotukimallissa takaisin kahdeksaan (8) prosenttiin.

Edellä olevaan liittyen, KOVA pitää perusteltuna, että vain osa omakustannusvuokrissa kerättävästä enimmäistuotosta voitaisiin tulouttaa omistajalle. KOVA pitää perusteltuna, että jos omarahoitusosuuden tuotto nostettaisiin kahdeksaan (8) prosenttiin, silti vain puolet siitä, eli neljä (4) prosenttia, voitaisiin tulouttaa omistajalle. Tällöin loput neljä (4) prosenttia jäisi yhtiöön omien varojen keräämistä varten. KOVA on pitänyt jo aiemmin tärkeänä sitä, että yhteisöillä olisi mahdollisuus kerätä osana omakustannusvuokraa kohtuullisesti omarahoitusosuutta uudistuotannon ja perusparannusten omarahoitusosuuksiin.

KOVA pitää tärkeänä, että yhteisöjen omistajat eivät voisi jatkossakaan tulouttaa yhteisöstä ulos enempää kuin neljä (4) prosenttia omalle pääomalle.

Mitä tulee yhteisöjen mahdollisuuksiin kerätä omakustannusvuokrassa kahden (2) prosentin osuuden verran omarahoitusosuutta yhteisöjen uudistuotanto- ja perusparannushankkeiden omarahoitusosuuksien rahoittamiseen, KOVA toteaa, että tuolla kahden (2) prosentin osuudella vaadittavien omarahoitusosuuksien kerääminen kestää todella kauan. Esimerkiksi hankinta-arvoltaan 10 miljoonan euron uudistuotantohankkeeseen yhteisön tulisi kerätä omarahoitusosuutta 0,5 miljoonaa (viisi (5) prosenttia hyväksyttävistä kustannuksista). Jos tällä yhteisöllä olisi omistajan yhtiöön sijoittamia tosiasiallisia omia varoja 1 miljoonaa euroa, kestäisi tämän vaadittavan 0,5 miljoonan omarahoitusosuuden kerääminen 25 vuotta. Tällöinkään yhteisö ei voisi käyttää kyseisiä omia varoja mihinkään muuhun kuin vain tämän yhden uudiskohteen omarahoitusosuuden kerryttämiseen.

KOVA pitää hyvänä, että kaikkien korkotukilainojen lainoitusosuus olisi 95 prosenttia. Tämä vaikuttaisi ainakin positiivisesti perusparannuksiin tarkoitetun korkotukilainan käytön mahdollisuuksiin ja todennäköisesti lisäisi lainatyypin käyttöä.

KOVA sen sijaan vastustaa jyrkästi sitä, että yhteisöille määritellään viiden (5) prosentin omarahoitusosuus, johon ei normaalissa ARA-vuokra-asuntotuotannossa voisi käyttää käynnistysavustuksia. KOVAn mielestä käynnistysavustuksilla pitää voida jatkossakin olla mahdollisuus rahoittaa omarahoitusosuutta. Lisäksi KOVA pitää tärkeänä, että käynnistysavustukset laajennetaan kaikille kasvukeskusalueille.

Mitä tulee viiden (5) prosentin omarahoitusosuuteen asumisoikeustalohankkeissa, KOVA toteaa, että se yhdistettynä ikuisiin rajoituksiin ja neljän (4) prosentin omarahoitusosuuden tuottoon yhteisön omistajalle käytännössä lopettaa valtion tuella rakennettavan asumisoikeustuotannon. KOVA pitää perusteltuna, että asumisoikeusasuntoyhteisöiltä ei vaadittaisi viiden (5) prosentin omarahoitusosuutta jatkossakaan, vaan asumisoikeustalohankkeiden rahoitus säilyisi nykyisen kaltaisena, eli asukas maksaisi 15 prosentin osuuden ja loput 85 prosenttia tulisi valtion takaamana korkotukilainoituksena. Tällöin asumisoikeusjärjestelmässä voitaisiin säilyttää nykyiset, ikuiset rajoitukset.

KOVAn käsityksen mukaan uusi ehdotettu indeksisidonnainen korkotukilaina ei erityisemmin kiinnosta olemassa olevia vuokrataloyhteisöjä lainoitusmuotona.

KOVAn mielestä vuokrataloyhteisön näkökulmasta luovutusmenettelyn yksinkertaistaminen ja kiinteistöjen käyttötarkoitusten muutosten helpottaminen ovat kannatettavia asioita.

Vaikutukset asukkaisiin

KOVAn näkemyksen mukaan ehdotettujen lainsäädäntömuutosten vaikutukset asukkaisiin ovat pääosin samat kuin vuokrataloyhteisöille, eli pääosin kielteiset.

KOVA muistuttaa, että jos valtion tukema ARA-vuokra- ja asumisoikeusasuntotuotanto vähenee, vaikutukset asukkaisiin ovat vain kielteisiä, sillä asukkaiden mahdollisuudet saada kohtuuhintainen koti pienenevät.

Vaikutukset yhteiskuntaan

KOVAn mielestä ehdotettujen lainsäädäntömuutosten vaikutukset yhteiskuntaan ovat pääosin kielteiset. Lakiluonnoksessa ehdotetuilla toimilla ei saada lisättyä houkuttelevuutta rakennuttaa kohtuuhintaisia, valtion tukemia vuokra- eikä asumisoikeusasuntoja. Erityisesti asumisoikeusasuntojen rakennuttamisen näkökulmasta ehdotetut lainsäädäntömuutokset käytännössä lopettavat valtion tukeman asumisoikeusasuntotuotannon. Tällä ei ole kuin kielteisiä vaikutuksia yhteiskunnan kannalta.

KOVA toteaa, että jos asumisoikeusasuntotuotanto loppuu viiden (5) prosentin oman pääoman vaatimuksen vuoksi, vaikuttaa se radikaalisti kuntien käytettävissä oleviin asuntopoliittisiin keinoihin vieden pois yhden keskeisen segregaation torjumista ja asuinalueiden hallintamuotojakaumaa tasapainottavan välineen.

Ehdotukset

Näkemyksenne etupainotteisemmasta lainanlyhennysohjelmasta ja ylimääräisistä lainanlyhennyksistä

KOVA kannattaa ehdotettuja lainanlyhennysohjelmia uusille korkotukilainoille. Esitys uusista lainanlyhennysohjelmista on hyvin samankaltainen kuin mitä KOVA on esittänyt jo vuonna 2016. KOVA pitää ehdotettuja muutoksia korkotukilainojen lainanlyhennysohjelmien takapainotteisuuden vähentämiseksi riittävinä.

KOVA myös kannattaa sitä, että yhteisöille annetaan lisää nykyistä enemmän joustavuutta vaikuttaa lainanlyhennyksiin. KOVA kuitenkin huomauttaa, että ylimääräiset korkotukilainojen lainanlyhennykset pitäisivät olla mahdollisia myös silloin, vaikka edellisellä viisivuotiskaudella yhteisö olisi tehnyt ylimääräisiä lainanlyhennyksiä, elleivät nämä uudet ylimääräiset lyhennykset vaaranna asumisen kohtuuhintaisuutta.

Näkemyksenne uudesta indeksisidonnaisesta korkotukilainasta

KOVA ei vastusta uuden indeksisidonnaisen korkotukilainan käyttöönottoa. Emme tosin näe sille merkittävää käyttöä.

KOVA painottaa, että indeksisidonnaisella korkotukilainalla lainoitettujen kohteiden vuokrien pitää olla tasattavissa kiinteälyhenteisellä korkotukilainalla lainoitettujen kohteiden vuokrien kanssa. Tämä on ehdoton edellytys vuokrataloyhteisöjen toiminnan kannalta.

Näkemyksenne hankintakorkotukilainojen hyväksymisedellytysten lieventämisestä

KOVA kannattaa hankintakorkotukilainojen hyväksymisedellytysten lieventämistä esitetyllä tavalla. Pidämme myös perusteltuna, että erityisryhmäkohteiden hankinnan osalta 30 prosentin sääntö kohteen asuntojen osoittamisesta erityisryhmien käyttöön poistetaan.

Näkemyksenne vuokra-asuntojen korkotukilainojen enimmäislainoitusosuuden nostamisesta

KOVA kannattaa vuokra-asuntojen korkotukilainojen enimmäislainoitusosuuden nostamista vuokrataloyhteisöjen osalta 95 prosenttiin. Arvioimme, että tämä kannustaa käyttämään perusparannuksiin tarkoitettua korkotukilainaa aiempaa enemmän.

Sen sijaan KOVA katsoo, että asumisoikeustalolainojen osalta korkotukilainojen enimmäislainoitusosuuden laskeminen 85 prosentista 80 prosenttiin on vaikutuksiltaan kielteinen. KOVA viittaa aiemmin lausuntomme kohdassa Vaikutukset vuokra- ja asumisoikeustaloyhteisöihin -kohdassa todettuun.

Näkemyksenne lainansaajilta edellytettävästä viiden prosentin omarahoitusosuudesta

KOVA vastustaa jyrkästi lainansaajilta edellytettävää viiden (5) prosentin omarahoitusosuutta, jos siihen ei normaalissa ARA-vuokra-asuntotuotannossa voisi edelleenkin käyttää käynnistysavustuksia. KOVAn mielestä käynnistysavustuksilla pitää voida jatkossakin olla mahdollisuus rahoittaa omarahoitusosuutta. Lisäksi KOVA viittaa aiemmin lausuntomme kohdassa Vaikutukset vuokra- ja asumisoikeustaloyhteisöihin -kohdassa todettuun.

Näkemyksenne tuleviin korjauksiin varautumisen kiellosta ja omarahoitusosuudelle perittävän enimmäiskoron nostamisesta

KOVA vastustaa ehdotusta tuleviin korjauksiin varautumisen kiellosta. Katsomme, että korjauksiin varautumisen kieltäminen estämällä korjauksiin varautuminen omakustannusperiaatteella kerättävissä menoissa ei edistä hyvää kiinteistönpitoa, siitäkin huolimatta, että uudet, kohteiden rakentamista varten otetut lainat lyhenevätkin nykyisiä korkotukilainoja nopeammin. Korjauksiin varautumisen kieltäminen vaikeuttaa merkittävällä tavalla yhteisöjen riskien hallintaa kiinteistönpidossa. KOVA pitää täysin välttämättömänä, että yhteisöt voivat varautua jatkossakin korjauksiin kohtuullisesti osana omakustannusvuokrana asukkailta perittävää vuokraa. Tämä myös takaisi vuokralaisille tasaisemman vuokrakehityksen.

Valtion tukeman vuokra-asuntokannan yksi keskeinen ongelma oli pitkään se, ettei vuokrataloyhteisöt varautuneet korjauksiin riittävästi. Tämä johti siihen, että vuokratasoja oli nostettava merkittävästi yhteisöjen asuntokannan tullessa peruskorjausikään.

Vastustamme korjauksiin varautumisen kieltoa myös siitä syystä, että käytännössä korjauksiin varautumisen kielto uusien korkotukilainojen osalta johtaisi vuokrataloyhteisöissä siihen, että tällaisilla korkotukilainoilla lainoitettuja kohteita tultaisiin samassa tasausryhmässä kuitenkin myös korjaamaan niillä varoilla, jotka on kerätty niistä korkotukilainakohteista, joissa korjauksiin on mahdollista varautua. Ei ole oikein, että osa vuokralaisista maksaa vuokrissaan korjauksiin varautumista myös sellaisten kohteiden hyväksi, joissa ei voida kerätä korjauksiin varautumista.

Omarahoitusosuuden tuoton korottamisen osalta KOVA viittaa aiemmin lausuntomme kohdassa Vaikutukset vuokra- ja asumisoikeustaloyhteisöihin -kohdassa todettuun.

Näkemyksenne korkotuen omavastuuosuuden alentamisesta ja korkotuen maksuajan pidentämisestä

KOVA pitää ehdotettua korkotuen omavastuuosuuden alentamista 3,4 prosentista 2,5 prosenttiin oikeansuuntaisena, mutta täysin riittämättömänä toimenpiteenä.

Korkotuen omavastuukorko on 40 vuoden korkotukijärjestelmässä nyt määräaikaisesti 1,7 prosenttia, 31.12.2019 saakka. Vallitsevassa rahoitusmarkkinatilanteessa useimmat markkinaviitekorot ovat lähellä nollaa. Kokonaiskorkotasokin korkotukilainoissa jää tässä rahoitustilanteessa keskimäärin enintään noin yhteen (1) prosenttiin. Näin ollen korkotukea ei makseta korkotukilainoihin.

Kun kyse on valtion tukemasta vuokra-asuntotuotannosta, on erittäin ongelmallista, että valtion takaamassa lainoituksessa ei ole korkotukea monenlaisten rajoitusten vastapainona. Lisäksi on ongelmallista, että omavastuukorko ei automaattisesti seuraa rahoitusmarkkinatilanteen muutoksia, vaan omavastuukorkotason muuttaminen vaatii aina erilliset poliittiset päätökset kussakin vallitsevassa tilanteessa.

KOVA ehdottaa ratkaisuksi korkotuen omavastuukoron muuttamista sellaiseksi, että se huomioisi aina yleisen korkotason muutokset. KOVA pitää perusteltuna ratkaisuna mallia, jossa korkotuen omavastuukorko määriteltäisiin vuosittain seuraavalle kalenterivuodelle siten, että kalenterivuotta edeltävän vuoden joulukuussa valtiovarainministeriön määrittelemän peruskorkoon lisättäisiin kiinteä marginaali, esimerkiksi 0,5 prosenttia. Tällöin korkotuen omavastuukorko määrittyisi peruskoron ja kiinteän marginaalin perusteella. Mallissa korkotuki seuraisi aina vuosittain yleistä korkotasoa. Mallissa olisi aina tukea, mutta myös omavastuu lainansaajalle. Korkotukijärjestelmän sosiaalinen luonne huomioiden tällaiselle korkotukimallille on kuitenkin asetettava kohtuullinen enimmäisomavastuukorko, joka voisi olla 4,5 prosenttia. Tällöin tilanteessa, jossa peruskorko olisi enemmän kuin neljä (4) prosenttia ja marginaali kiinteä 0,5 prosenttia, korkotukilainoista ei kuitenkaan perittäisi korkeampaa omavastuukorkoa kuin 4,5 prosenttia.

Mitä tulee ehdotukseen korkotuen maksuajan pidentämisestä, KOVA pitää tätäkin ehdotusta täysin riittämättömänä, sillä samanaikaisesti ehdotetaan korkotuen tasoa leikattavaksi.

KOVA pitää välttämättömänä, että 40 vuoden korkotukimallissa korkotuen kesto pidennetään koko 40 vuoden rajoitusajan mittaiseksi. Tällöin valtion tukemaa vuokra-asuntotuotantoa voi aidosti kutsua sosiaaliseksi vuokra-asuntotuotannoksi. Lisäksi KOVA viittaa siihen, että 10 vuoden korkotukimallissa korkotuen kesto on koko rajoitusaika, eli 10 vuotta. Mikäli rajoituksia jatketaan tämän jälkeen seuraavat 10 vuotta, korkotuen kestokin pitenee vastaavasti uudelle rajoitusajalle.

KOVA myös ehdottaa, että 40 vuoden korkotukimallissa korkotuen määrä pysyisi vakiona koko korkotukiajan. Korkotuen määräksi KOVA esittää 90 prosenttia omavastuukoron ylittävältä osalta, joka olisi siis vakio koko rajoitusajan. Mallissa olisi aina tukea, mutta aina myös omavastuu lainansaajalle.

Näkemyksenne asuntojen käyttötarkoitusmuutoksen hyväksymisen siirtämisestä kunnilta ARAlle

KOVA kannattaa asuntojen käyttötarkoitusmuutoksen hyväksymisen siirtämistä kunnilta ARA:lle.

Näkemyksenne korkotuki- tai aravalainoitettujen asuntojen luovutussäännösten muuttamisesta

KOVA kannattaa korkotuki- ja aravalainoitettujen asuntojen luovutussäännösten muuttamista ehdotetulla tavalla. Pidämme myös tärkeänä sitä, että luovutuksensaajien ehtoihin ei tehdä muutoksia.

KOVA kuitenkin huomauttaa, että enimmäisluovutushinnan määrittelemisestä luopuminen voi antaa mahdollisuuden kiinteistöjen hintaspekulaatioille. KOVAn mielestä olisikin erityisen tärkeää, että asiaa koskevat säädökset olisivat sellaiset, että ne estäisivät sellaiset tilanteet, joissa vapaa hinnanmääritys ei koituisi asukkaiden vahingoksi. Lisäksi säädösten tulisi antaa riittävät keinot ostajan käyttämien omien varojen alkuperän valvontaan.

Näkemyksenne osaomistusasuntojen käyttö- ja luovutusrajoituksista vapautumista koskevien edellytysten muuttamisesta

KOVA kannattaa osaomistusasuntojen käyttö- ja luovutusrajoituksista vapautumista koskevien edellytysten muuttamista ehdotetulla tavalla.

Näkemyksenne korkotukilainoitettujen asumisoikeustalojen muuttamisesta valtion tukemiksi vuokrataloiksi

KOVA kannattaa korkotukilainoitettujen asumisoikeustalojen muuttamista valtion tukemiksi vuokrataloiksi koskevien säädöksien muuttamista ehdotetulla tavalla.

Näkemyksenne jo maksetun korkotuen takaisinperinnästä yleishyödyllisyysstatuksen peruuttamistilanteissa

KOVA ei vastusta ehdotusta jo maksetun korkotuen takaisinperinnästä yleishyödyllisyysstatuksen peruuttamistilanteissa. KOVA kuitenkin huomauttaa, että viranomaisten valvonnan pitäisi toimia niin hyvin, ettei tällaiseen menettelyyn olisi tarvetta mennä.

Näkemyksenne ARAn ja Valtiokonttorin tiedonsaantioikeudesta toisilta viranomaisilta

KOVA kannattaa ARA:n ja Valtiokonttorin tiedonsaantioikeuksia toisilta viranomaisilta ehdotetulla tavalla.

Näkemyksenne korkotukilainan hyväksymistä koskevasta kunnan puoltolausunnosta luopumisesta (esitysluonnoksen sivu 37)

KOVA kannattaa korkotukilainan hyväksymistä koskevasta kunnan puoltolausunnosta luopumista ehdotetulla tavalla.

Näkemyksenne muutosten voimaantuloajasta ja siirtymäsäännöksistä

KOVAn mielestä ehdotusten tulee tulla voimaan mahdollisimman nopeasti, kuitenkin aiemmin edellä olevat näkemykset huomioiden. Suhtaudumme kuitenkin kriittisesti siihen, onko lait mahdollista teknisesti saada voimaan jo 1. maaliskuuta 2018 lukien. Lakiehdotusten käsittely eduskunnassa vie aikaa arviomme mukaan nopeimmillaankin noin yhden (1) kuukauden. Lisäksi tulee ottaa huomioon eduskunnan noin puolitoista kuukautta kestävä joulutauko.

Muuta

Muita huomioita ja kommentteja

KOVA peräänkuuluttaa pitkäjänteisyyttä asuntopolitiikkaan, sillä asuntopolitiikan suunta saattaa vaihdella merkittävästikin hallituskausittain. Tämän vuoksi asuntopolitiikan ennustettavuus on kärsinyt. Erityisesti tämä koskettaa pysyvästi vuokra-asuntokäyttöön omakustannusperiaatteella tuottavia yleishyödyllisiä toimijoita. Tukiehdot vaikuttavat luonnollisesti vuokrataloyhteisöjen halukkuuteen tuottaa kohtuuhintaista vuokra-asuntotuotantoa. On huomattava, että rajoitusten vastapainoksi ehtojen pitää olla markkinaehtoista vuokra-asuntotuotantoa edullisemmat ja sellaiset, että ne motivoivat tuottamaan kohtuuhintaista vuokra-asuntotuotantoa pysyvään vuokra-asuntokäyttöön.

KOVA kannattaa mahdollisuutta yhdistää alkuperäinen, valtion tukeman vuokra-asuntokohteen rakentamiseen tai hankintaan otettu laina ja perusparannukseen tarkoitettu korkotukilaina yhdeksi uudeksi korkotukilainaksi.

KOVA painottaa, että korkotukilainojen yhdistämisen ehtojen on oltava sellaiset, että myös väestöltään vähenevillä alueilla toimivat vuokrataloyhteisöt voivat hyödyntää näitä uusia, yhdistettäviä korkotukilainoja, kuitenkin huomioiden lainansaajan lainan takaisinmaksukyvyn arviointi. Tällöin voisi olla perusteltua lieventää lainan kohteena olevien vakuuksien vaatimusta.

KOVA esittää uuden peruskorjausavustuksen käyttöönottoa. Ensimmäiset suuret peruskorjaukset tulevat talossa noin 20–25 käyttövuoden jälkeen. Peruskorjaus ja sen rahoittaminen yhdistettynä kohteen rahoitukseen alun perin otetun korkotukilainan kasvaviin lainanlyhennyksiin luo merkittävää painetta vuokrataloyhtiön rahoituskulujen kasvulle ja vuokrien korottamiselle. Tätä korotuspainetta tulee hillitä ottamalla käyttöön pysyvässä vuokra-asuntokäytössä olevien asuntojen peruskorjaamiseen tarkoitetun uuden peruskorjausavustuksen käyttöönotolla.

Peruskorjausavustuksen saaminen tulisi sitoa perusparannukseen tarkoitetun korkotukilainan nostamiseen. Avustus siis kannustaisi korkotukilainan ottamiseen ja samalla kohteessa jatkuisivat käyttö- ja luovutusrajoitukset. Kertaluonteisen perusparannusavustuksen suuruus voisi olla esimerkiksi 4 000 euroa asuntoa kohden. Jos perusparannuksen kustannus olisi esimerkiksi 2 500 euroa neliömetriä kohden ja asunnon keskikoko 50 neliötä, 4 000 euron asuntokohtaisen avustuksen osuus kokonaiskustannuksista olisi 3,2 prosenttia. ARA määrittelisi maantieteellisesti mille alueille ja minkälaisiin kohteisiin avustus voitaisiin myöntää. Avustus maksettaisiin Valtion asuntorahastosta, ja valtion budjetissa määriteltäisiin vuosittain avustukselle valtuus. Esimerkiksi 10 miljoonan euron avustusvaltuudella voitaisiin vuodessa avustaa 2 500 valtion tukeman vuokra-asunnon perusparantamista.

KOVA pitää perusteltuna, että 40 vuoden korkotuessa on käytössä uudistuotannon osalta käynnistysavustukset. KOVAn mielestä käynnistysavustukset tulee olla käytössä kaikilla kasvukeskusalueilla. Käynnistysavustuksen suuruutta voisi tarvittaessa porrastaa alueellisesti.

 

Helsingissä 8.11.2017,

Kohtuuhintaisen vuokra-asumisen edistäjät – KOVA ry

Jouni Parkkonen, Toiminnanjohtaja

 

Lisätietoja:    Toiminnanjohtaja Jouni Parkkonen, KOVA, puh. 040 593 3338, jouni.parkkonen@kovary.fi